9월 광역토론토지역 (GTA)의 주택시장은 주택 거래량의 감소로 극히 부진한 상태에서 신규 매물은 급격히 증가하여 2009년 이후 처음으로 이른바 Buyer’s Market으로 전환되었습니다. 이러한 시장의 변화는 고금리, 높은 인플레이션, 중앙은행 (BoC)의 금리 인상에 대한 불안, 그리고 경제성장의 둔화에 따른 영향으로 보고 있습니다.
최근 몇 개월간 금리 인상과 채권 수익률 상승으로 변동 및 고정 모기지 금리 모두 2008년 이후 최고 수준으로 상승했습니다. 이로 인해 모기지 비용이 증가하면서 많은 바이어들이 자금 능력과 모기지 승인 가능성을 재 고려하면서 주택시장에서 한발 뒤로 물러남에 따른 것이라고 할 수 있습니다.
9월 중에 4,642건의 거래가 이루어졌으며 이는 전년 동기 대비로는 7%, 여름 휴가 기간이었던 8월보다도 12% 감소한 수치입니다. 더욱 주목할 만한 사실은 신규 매물의 급증입니다. 9월 중 16,258개의 주택이 시장에 나와 5천개 미만이었던 전년 동기 대비 45%, 전월 대비로는 32% 증가하였습니다. 이러한 신규 매물의 급증은 주택 가격이 더 하락하기 전에 집을 팔려고 하거나, 계속되는 금리 인상으로 인한 보유비용의 증가로 매각이 불가피 한 경우 등 여러 요인이 있을 것입니다.
이에 따라서 신규매물 대비 거래량 비율 (SNLR)은 28.6%로 하락했습니다. 이 비율이 40% 이하인 경우 바이어에게 유리한 Buyer’s Market으로 간주됩니다 (60% 이상인 경우에는 Seller’s Market, 40%에서 60% 사이는 Balanced Market). 광역토론토지역의 SNLR은 올해 3, 4월까지는 60% 이상이었지만 그 이후 낮아지는 추세로 8월에는 43%를 기록했습니다.
이러한 시장 상황에서도 주택가격은 연간 대비는 물론, 전월 대비 소폭 상승하였습니다. 9월에 거래된 주택의 평균가격은 $1,119,428로 작년 9월 대비로는 3.4% 상승했고 전월 대비 3% 상승하였습니다. 주택가격의 월간 상승은 금년 6월과 7월 중앙은행의 금리 인상으로 인해 시장이 급격히 냉각되기 시작한 이후 처음입니다.
시장의 냉각을 보여주는 지표에도 불구하고 평균가격이 오른 것은 여름에서 가을 시장으로 접어든 계절적 요인도 있겠지만 9월중 단독주택 및 고급 매물의 비중이 높아진 때문으로 보고 있습니다. 특히 토론토시의 경우, 단독주택의 평균가격은 $1,724,007로 전년대비 8.6%, 전월대비로 5.4% 상승했습니다. 반면에 콘도아파트는 전년대비 4.9% 하락하였습니다.
평균가격으로 전반적인 추이를 살펴볼 수는 있지만 기간 중 가격이 매우 높거나 낮은 주택의 거래량에 따라 영향을 받을 수 있어 이와 같이 현실을 확실히 반영하지 못할 수 있습니다.
현재 바이어들 간의 경쟁은 눈에 띄게 줄어들고 있지만 금년 남은 기간 동안에 큰 폭의 가격 조정이 일어날 것으로 보이지는 않습니다. 특히 주택 보유에 심각한 부담을 느끼지 않는 셀러들은 원하는 가격이 아닌 경우, 낮은 가격에 처분하지 않을 가능성이 큽니다. 물론 9월과 같은 수준으로 수요와 공급의 차이가 지속되면 지역에 따라서는 가격이 소폭 하락할 가능성도 있습니다.
시장 상황의 변화로 바이어들은 오랜 시간 동안 갖지 못했던 파워 (협상력)를 가지게 되었습니다. 그렇지만 이러한 상황은 주택의 가격대와 위치 (지역)에 따라 다르게 전개되고 있는 것으로 보입니다. 토론토시와 그 외곽 지역과의 편차만이 아니라 시내의 지역에 따라서도 큰 편차를 보이고 있어 전체적인 통계 수치만으로 현지 로컬 시장의 상황을 판단할 수는 없습니다.
토론토부동산협회 (TRREB)는 모기지 대출 비용이 2024년 중순까지는 높은 상태를 유지하다가 낮아지기 시작할 것이며, 이와 함께 지속적인 유입 인구 증가로 인해 내년 하반기에는 주택 수요가 크게 증가할 것으로 전망하고 있습니다. 따라서 내년 상반기까지는 주택시장이 현재의 분위기로 유지될 가능성이 클 것으로 예상할 수 있습니다.
토론토시를 비롯한 광역토론토지역의 가을 주택시장 전망은 여전히 불확실합니다. 바이어들 간의 경쟁이 줄어든 상황이지만 관심있는 지역에 적당한 집이 나오면 그 지역의 최근 동향을 분석 후 빠르게 대응해야 할 것입니다. 현재 상황이 집을 시장에 내어 놓기에 적당한 시기가 아닌 것은 분명하지만 부득이 매각해야 한다면 무엇보다도 지난 봄의 기대 가격이 아닌 현실을 고려한 가격 책정이 조기 매각에 도움이 될 것입니다.
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