2019년 1/4분기 주택시장 동향

 
벌써 올해도 1 / 4분기를 지났습니다. 주택시장도 이제 한해에서 가장 바쁜 시기로 접어들었습니다.

금년 3월까지의 토론토지역 주택시장을 한마디로 정의하면 “안정된 시장”이라고 할 수 있을 것 같습니다. 지난 몇 년간의 비정상적인 시장 상황에서 확실히 벗어나고 있는 것으로 보입니다. 부동산시장 전문가들의 판단도 어느 정도 일치되는 것 같습니다. 전문가들은 이 것을 “Sustainable” (지속가능) 한 시장이라고 표현하고 있기도 합니다.

부동산의 특성상 주택의 위치, 가격대 및 주택 형태에 따라서 큰 차이가 있기는 합니다. 예를 들면 토론토 다운타운의 100만불대 전후의 반단독주택 (Semi-detached) 같은 경우는 아직도 거의 모든 매물이 심한 경쟁 속에 거래되고 있고 York Region의 상대적으로 고가의 단독주택 (Detached)들은 차이는 있지만 시장에서 외면 받고 있기도 합니다. 하지만 그래도 전반적으로 안정된 시장으로 변하고 있는 것은 분명합니다.

무엇보다도 비정상적인 시장상황 속에서 시장가격과 관계없이 집이 거래되고 집을 사고자 하는 바이어들을 좌절 시키곤 했던 그런 시장에서 안정적인 시장으로 바뀌고 있는 것은 바람직합니다. 시장이 안정되어 가고 있기는 하지만 전반적인 시장의 분위기가 그렇게 활발한 것은 아닙니다. 그렇다고 시장 상황이 바닥으로 떨어지는 것은 아니고 Slow 해지고 있는 것 입니다. 아직도 몇 년간의 비정상적인 분위기에서 원점으로 돌아오는 과정으로 보아도 될 것 같습니다.

많은 전문가들이 시장이 저조한 이유가 Stress test 등 모기지 심사기준의 강화로 모기지를 얻기 어렵게 됨에 따른 것으로 지적하고 있는데 실제 이 같은 정부의 모기지정책이 시장을 위축시키고 있는 것은 분명하고 당초 예상보다 그 영향이 큰 것으로 보입니다. 기본적으로 증빙 가능한 소득이 없거나 적어 모기지를 얻지 못하는 사람들도 많고 안정적인 수입이 있는 사람들 중에도 정책 변경 전보다 모기지 대출가능 금액 한도가 줄어드는 사람도 많아 시장에 미치는 연쇄 반응은 정말 크다고 할 수 있습니다.

토론토부동산협회 (TREB) 등 여러 관련 단체에서 정책의 수정 또는 보완을 요구하고 있지만 이는 금융시장과 가계부채에 대한 연방정부의 안전조치이기 때문에 부동산시장의 침체가 전체 경제에 크게 악영향을 미치는 시점에 이르기 전에는 변화가 없을 것으로 보여 이런 상황에 익숙해져야 할 것 같습니다.

본격적으로 부동산시장이 시작된 3월의 평균주택가격 (Average Price)은 지난 달 2월보다 약간 상승했는데 2월의 $780,397에서 $ 788,335 로 1.0 % 올랐습니다. 이는 작년 3 월의 $784,514 보다는 0.5% 상승한 수치입니다. 물론 1월 대비 2월의 4.3 % 증가와 비교하면 미미하지만 시장은 봄 시장의 분위기로 돌아서고 있다고 할 수 있습니다. 4월이나 5월에는 평균주택가격이 $ 800,000을 상회할 것으로 예상됩니다.

겨울을 지나면서 거래량 (Sales)은 매월 계속 증가하고 있습니다. 1월에서 2월까지 25.3% 증가했고 2 월부터 3월까지는 43.0% 증가하여 5,025 건에서 7,187 건으로 늘어났습니다. 작년 3월의 7,188건과 거의 같은 수준입니다. 이 분위기는 한해 중 시장이 가장 활발한 4, 5월까지 계속 될 것으로 예상되며 6월까지도 이어질 수 있을 것 같습니다.

3월말 현재 시장에 나와 있는 매물 (Active Listings)도 2월보다는 늘었지만 작년 3월보다는 줄어든 비슷한 양상을 보였습니다. 지난 2월보다 17.3 % 늘어났고 작년 3월보다는 2.5% 감소한 수치입니다. 2.5% 감소가 큰 것은 아니지만 2월보다 거래가 크게 늘어났음에도 불구하고 시장이 작년의 증가 속도에 못 따라가고 있는 것으로 보입니다.

시장에 새로 나온 매물 (New Listings)은 지난 2월보다 42.4 % 나 늘었습니다. 2월의 9,828개에서 3월에는 13,996개까지 늘어났습니다. 이렇게 이제 점점 바쁜 봄 시장으로 들어갈 것으로 예상합니다. 3월의 실적은 작년 3월의 14,753개와 비교하면 5.1 % 줄어든 수치입니다.

이와 같이 상반기중 매달 전달보다 모든 수치가 상승하고는 있지만 작년대비 감소하는 경향을 보이고 있습니다. 이제 집을 시장에 내놓는 셀러나 집을 사려는 바이어들이 모두 이런 시장상황을 이해하여 시장에 대응해야 집을 팔거나 사는데 있어 좋은 결과를 기대할 수 있을 것 입니다.

금년 들어 시행된 새 콘도들의 분양에는 많은 바이어 (에이전트)들이 줄 서서 분양을 받는 사례가 많았고 일부 콘도는 하루이틀 사이에 Sold out 된 것도 있습니다. 많은 전문가들이 치솟는 분양가격을 들어 그 수익성에 대해 의문을 표시하고 있지만 많은 분들이 (대부분 투자자?) 개의치 않는 것 같습니다.

분양 콘도는 상대적으로 적은 초기 투자로 3~5년 후에 가치상승을 기대할 수 있는 좋은 투자대상인 것은 맞지만 이제는 매입을 하실 때 분양가와 부근 기존 콘도의 가격 비교와 더불어 입주 시점에서 모기지를 얻을 수 있을지 잘 판단하여 결정을 하시는 것이 바람직합니다.

현재 주택시장에서 많은 잠재적 바이어들이 가격이 더 떨어질 것을 기대하거나 매입 후 가격이 떨어질 것을 우려하여 “Wait and see” 하고 있는 것으로 분석되고 있습니다. 최근에 열린 부동산전문가들의 포럼에서 나온 조언의 하나인데 참고할 만한 말인 것 같습니다.

“You should buy a place to live. You should buy it when you want to buy it, when you’re ready to buy it. Buy it and not count the dollars you make every year. Buy it and put it away and have a life.”

김치익부동산