새해 1월 중 광역토론토지역에서 거래된 주택은 모두 4,019건으로 작년 1월보다 22%가 감소한 수치입니다. 작년에 봄을 지나면서 시장이 계속 위축되어 왔던 상황을 감안하면 예년에 없이 비정상적으로 뜨거웠던 작년 겨울 1월과 비교하여 거래량이 크게 감소한 것은 당연한 결과입니다. 이는 정상적(?)이라고 할 수 있었던 2016년보다도 13%, 2015년보다는 7% 적은 거래량입니다.
반면에 새로 시장에 나온 매물은 8,585건으로 작년 1월 대비 17.4%가 증가하였습니다. 그렇지만 이 매물 수도 최근 10년 이래 두번째로 적은 수치입니다 (작년 1월이 최소). 이는 2016년보다는 4%, 2015년보다는 10% 적은 수치입니다. 특이한 점은 토론토는 4%가 감소한 반면, GTA 외곽 지역이 31%나 증가한 것 입니다.
이런 결과로 1월중 광역토론토지역의 평균주택가격은 $736,783으로 작년 1월 대비 4.1% 하락하였습니다. 이 가운데 토론토는 5.5% 상승한 반면 그 외곽 지역은 9.3%가 하락하였습니다. 토론토의 경우 3.9% 하락한 하우스 (단독주택)를 제외한 다른 형태의 주택 (반단독, 타운하우스, 콘도아파트)은 모두 상승하였습니다.
매물 중에서도 가격은 상대적으로 낮지만 평균가격이 작년 1월 대비 15% 이상 상승한 콘도아파트가 전체 평균가격을 올리는 요인이 되었습니다. 콘도 가격은 작년 4월 이후에도 떨어지지 않고 그 수준을 계속 유지 (Flat)를 하고 있는 상태입니다.
실제 시장에서 느끼는 분위기도 하우스의 경우 거래가 심각하게 위축된 상황이지만 콘도아파트는 다운타운 등 일부 인기지역의 경우 매물이 많지 않아 특히 가격이 낮은 작은 평형의 경우 시장에 매물이 나오면 바로 팔리는 상황을 보이고 있습니다.
1월의 실적은 예상된 결과인 것 같습니다. 계절적으로도 그렇지만 아직까지도 바이어들의 움직임이 적은 상태입니다. 시장의 동향을 주시하면서 기다리는 바이어들이 많아서 인 것으로 판단됩니다. 아직 시장의 상황에 대한 신뢰가 생기지 않은 때문으로 보입니다. 앞으로도 한동안은 그런 상태가 지속될 것으로 예상됩니다.
매년 연초가 되면 언론, 금융기관, 연구소 그리고 부동산업계까지 그해의 주택시장 전망을 내고 있습니다. 그러나 오랫동안 보고 들으신대로 그런 전망들이 맞는 경우가 거의 없었던 것 같습니다. 물론 작년 초의 가격 폭등을 예상하는 전문가도 없었습니다.
그렇긴하지만 올해 2018년의 주택시장 전망을 종합해 보면 거래량은 작년보다 비슷하거나 조금 낮은 수준이 될 것 이고 평균주택가격은 작년보다 비슷한 수준이거나 조금 오를 것으로 예상하는 전망이 지배적입니다. 그러나 작년 초의 시장이 워낙 뜨거워서 적어도 4월까지는 모든 수치가 작년 동기와 대비하여 저조하게 나타날 것이 분명합니다.
이후 늦은 봄 그리고 여름에 접어들면서 “작년 이전의” 예년 분위기를 찾아가지 않을까 예상됩니다. 시장 상황에 어느 정도 적응이 되고 시장의 움직임을 지켜보며 안정되는 것을 기다리던 바이어들이 시장에 다시 진입할 것이기 때문입니다. 토론토부동산협회 (TREB)는 하반기에는 평균주택가격이 물가상승률보다 높은 5% 정도 상승할 것으로 예상하고 있습니다.
하우스 시장은 올해도 작년 봄 이후의 위축된 분위기가 지속될 것으로 예상되지만 콘도아파트의 경우는 지역별로 차이는 있겠지만 수요가 공급을 초과하는 시장상황으로 다시 두자리 수 이상의 가격상승이 예상됩니다. 그러나 시장 불안정을 이유로 단기 투자자들이 빠져나가는 움직임이 있어 금년중 콘도시장이 조금 가라앉을 가능성도 있다는 분석도 있습니다.
올해 주택시장의 하나의 변수는 Stress Test 등 모기지 심사규정 강화가 시장에 미치는 영향입니다. 아무래도 1월부터 시작되는 이 조치가 일부 바이어들 (특히 생애 최초 구입자)의 주택 매입을 좌절시키거나 구입할 주택의 규모 (예산)를 줄이거나 지역을 바꿀 수 밖에 없게 하는 결과를 나타낼 것으로 예상되기 때문입니다. 이런 바이어들의 비율이 아주 적고 그 영향도 짧은 기간동안 일 것이라는 의견도 있지만 분명히 시장에 영향을 줄 것 입니다. 또한 이런 움직임이 지금도 어려운 일부 지역의 렌트시장에도 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
광역토론토지역에서 기존 콘도에 더해 앞으로 3년간 매년 20,000세대 이상의 새 콘도가 입주를 할 것으로 예상하고 있습니다. 이들 콘도들이 매매 또는 렌트 시장에 어떤 영향을 줄 것이냐 하는 것도 지켜볼 사항입니다. 특히 3~4년전에 분양했던 이 콘도들이 기존 콘도들과 경쟁해서 어느 수준으로 가격이 형성되느냐 하는 것과 클로징을 위한 모기지 대출을 얻지 못하는 바이어들 문제 등 입니다.
지난 해에 광역토론토지역에서 35,000세대의 콘도가 분양되었습니다. 분양 붐이라고 할 수 있습니다. 지역을 불문하고 투자자 (또는 투기자)들의 열기가 대단했습니다. 그렇지만 이제는 묻지마 투자는 바람직하지 않은 것 같습니다. 분양열기에 힘입어 빌더들이 너무 올려 버린 분양가, 이자율 인상 및 규정강화 등 계속 더 어려워질 모기지 대출 등을 감안하여 신중한 투자가 필요한 시점이 된 것 같습니다.
광역토론토지역 주택시장에서 분명한 것은 토론토를 비롯한 이 지역에 실수요자와 투자자 등 기본적인 주택수요가 상존하고 앞으로도 지속적을 더 늘어날 것이라는 점입니다. 기존의 수요와 함께 이민, 취업, 새로운 투자 등으로 새로 광역토론토지역에 들어오는 인구들이 지속적으로 늘어나고 있기 때문입니다.
지난 해 급격히 위축된 시장 분위기는 심리적인 영향이 컸다고들 얘기합니다. 시장이 정상적인 상태로 돌아오고 있다는 확신이 어느 정도 들게되면 그 동안 의사결정을 못하거나 미루었던 바이어들이 다시 시장에 진입할 것이고 이렇게 되면 주택시장은 점점 더 안정을 찾게 될 것 입니다. 금년이 그런 해가 될 것으로 전망하는 전문가들이 많고 또 그렇게 되기를 기대합니다.
김치익부동산
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