2018년 주택시장 결산

지난 2018년 한해 동안 광역토론토지역에서 거래된 주택은 모두 77,426건으로 이는 2017년의 92,263건보다 16.1% 감소한 숫자입니다. 새로 시장에 나온 매물의 수는 155,823건으로 2017년보다 12.7%가 감소하였습니다. 이 수치들이 전반적으로 저조했던 2018년 주택시장의 분위기를 보여주고 있습니다.

12월 한달 동안의 통계만 보면 12월의 평균주택가격은 $750,180으로 작년 12월보다는 2.1% 오른 수치이지만 11월에 이어 그 전달보다 4.8% 떨어졌습니다. 단독주택의 경우 작년 12월대비 4.4% 하락한 반면 ($989,870->$945,580), 콘도아파트는 9.9% 상승 ($503,968->$554,497) 하였습니다.

2018년중 거래된 전체 주택의 평균가격은 $787,300으로 2017년보다 4.3% 낮은 수치입니다. 이중 단독주택은 8.1% 하락한 반면 콘도아파트는 7.8% 상승한 것으로 나타났습니다. 1년간 거래된 전체 주택의 평균가격이어서 그 대비는 큰 의미가 없지만 분명한 것은 주택형태별로 시장 분위기의 크게 차이가 난 점입니다. 지역별로 토론토의 경우는 $835,422로 0.1% 오른 반면, 그 외곽지역은 $757,087으로 7.1% 떨어져 지역별 차이도 뚜렷했습니다.

전체적인 시장 분위기의 저조에도 불구하고 평균주택가격이 4.3% 정도 하락한데 그친 것은 상반기 중 상대적으로 저렴한 콘도아파트로 발길을 돌리는 (돌릴 수 밖에 없는) 바이어들이 늘어나 콘도의 거래가 단독주택보다 활발했던 것과 거래량의 감소에도 불구하고 새로 나온 매물의 수가 같이 줄어들면서 갑작스럽고 큰 폭의 가격 하락을 막았기 때문으로 보입니다.

콘도아파트의 경우 상반기 중 상대적으로 작은 평형의 거래가 과열 양상을 띠며 10% 이상의 가격 상승을 보였으나 7월 이후 그 상태를 계속 유지하고 있어 어느 정도 안정된 시장 분위기를 느낄 수 있습니다. 100만불 전후의 단독, 반단독주택의 거래는 특히 지역에 따라 뜨거운 양상을 보이고 있으나 고가의 단독주택의 거래가 아주 저조했다는 점입니다. 이에 따라 평균가격의 상승은 기대하기 어려웠습니다.

새로 분양하는 콘도의 경우도 전반적인 주택시장의 분위기를 피할 수는 없었습니다. 물론 초기 분양에 사람들이 모이고는 있으나 최근 몇 년간 뜨거웠던 분양시장도 주춤해져서 작년 중 미분양 콘도가 많이 늘어난 것으로 알려지고 있습니다. 분양가의 수직 상승으로 바이어들의 기대 수익도 계속 줄어들고 있는 것 이 주요인으로 보입니다.

2018년 주택시장에 큰 영향 미친 것은 아무래도 극히 어려워진 모기지 대출입니다. 실제 소득의 증빙을 요구하는 등 까다로워진 모기지 심사와 더불어 Stress Test 적용으로 더 큰집이나 지역을 옮겨 이사를 원하는 기존의 집 소유자는 물론, 새로 집을 장만하려는 First-time Buyer 의 주택거래 의사를 꺾어 시장에 진입을 어렵게 – 불가능하게 - 하고 있기 때문입니다.

특히 실제 대출이자율에 2%P 를 더해 대출 금액을 산정하는 Stress Test의 영향은 심각해 보입니다. 캐나다중앙은행은 2017년 여름 이후 5차례, 특히 2018년에만 3차례에 걸쳐 변동 모기지 이자율에 영향을 주는 기준금리를 1.75%로 올렸는데 실제 상환 부담도 있지만 바이어에게 미치는 심리적 영향도 큽니다. 현재 주춤하고 있고 한동안 그럴 것으로 예상하지만 금년에 이자율이 더 오르면 그 영향은 더 커질 것 입니다.

2017년초의 비정상적으로 뜨거웠던 시장에 비교하면 2017년 하반기부터 이어진 2018년의 주택시장은 크게 저조했습니다. 그렇지만 연례 행사처럼 거론되는 버블이나 시장의 붕괴 같은 상황은 일어나지 않았고 그 동안 어느 정도 조정을 거쳐 연착륙한 것으로 볼 수 있어 주택시장이 안정을 찾아가고 있는 것은 분명한 것 같습니다.

김치익부동산