온타리오주 정부가 2017년 4월 20일 발표한 “Ontario’s Fair Housing Plan” 이 시행 이후 광역토론토지역의 주택시장 상황에 큰 영향을 주고 있는 것으로 분석되고 있습니다 (이 대책이 나오게된 주원인을 감안하여 이하 주택시장 진정대책으로 부르도록 하겠습니다)
이 대책은 16개 항목으로 되어있지만 주목할 만한 것은 발표 즉시 시행된 외국인의 주택 취득시 취득금액에 대해 15% 의 세금을 부과한다는 것과 연간 렌트비 인상률 규제를 주택의 건설년도 관계없이 모든 주택에 확대 적용한다는 것 이라고 봅니다.
그 밖에 새로운 조치는 아니지만 모든 부동산 거래에서 세금이 탈루되지 않도록 연방정부와 협조, 확실히 세금을 부과하겠다고 강조한 점 등도 주목할 사항입니다. 나머지 항목들은 향후 계획으로 형식적인 조치에 불과하다는 생각이 듭니다.
1. 외국인의 주택취득에 대한 외국인투기세 신설 (NRST: Non-Resident Speculation Tax)
- 주택 바이어가 외국인 즉, 시민권자 또는 영주권자가 아닌 개인이나 외국법인인 경우 해당
- 대상지역은 Greater Golden Horseshoe (GGH: 온타리오 호수를 말편자 형태로 둘러싸고 있어 불리는 명칭) 지역으로 토론토를 포함한 광역토론토지역 (GTA: Greater Toronto Area) 은 물론 해밀턴, 나이아가라, 워털루 등의 도시를 포함한 지역의 주택
< 대상지역 범위 지도 참조>
- 대상 주택은 1~6세대의 주거시설 (단독주택, 콘도를 포함하며 7세대 이상의 아파트나 상업용 부동산 등은 제외)
- 미등기 전매 (Assignment) 에도 적용
- 세율은 취득금액의 15% (기존의 취득세 Land Transfer Tax 에 더해 납부)
- 외국인과 시민권, 영주권자가 공동 구입하는 경우, 외국인지분이 극히 일부라 하더라도 지분관계없이 전체 취득금액 전액에 대해 세금 부과
- 리베이트 (Rebate): 세금을 납부하더라도 외국인이 주택취득 후 4년이내에 영주권자가 되거나, 2년이상 정부에서 인정하는 학교에 풀타임으로 재학하거나, 온타리오주에서 1년 풀타임 직업을 가지는 경우 기납부한 세금 리베이트 가능 (단, 그 기간 동안 자기주거 Principal Residence 으로 계속 거주해야 함)
* 토론토부동산협회 (TREB) 에서는 부동산 거래에서의 외국인 비율이 5% 미만으로 이 조치가 효과가 없을 것이라고 주장하고 있지만 이는 설문조사 등에 의거한 수치일 뿐로 실제 비율은 확인할 수 없습니다.
* 그 동안 바이어의 신상을 확인 할 수 있는 방법이 없어 정확한 통계가 어려웠지만 5/5일 부터 주택을 취득하여 등기시에 바이어의 Tax Residency, 시민권/영주권여부, 거주 또는 임대의사 등을 신고하게 되었습니다. 이제까지는 집을 팔 때 필요했었습니다.
* 리베이트 등 빠져나갈 구멍도 많아 이 조치의 효과가 크지 않고 일시적일 것 이라는 의견들도 있지만 그 동안 시장 교란 (?)의 주범으로 지목된 외국인 투자자들의 움직임은 위축될 수 밖에 없을 것으로 봅니다.
* 중요한 사실은 이 조치가 외국인 투자자만이 아니라 일반 투자자에게 까지 심리적인 영향을 미쳐 실제 주택거래 전반에 걸쳐 시장 진정이라는 기능을 하고있다는 것 입니다.
2. 임대료 인상률 규제 확대 적용
- 그 동안 1992년도 이전에 건설된 주택에만 적용되었던 연간 임대료 인상률 가이드라인 (Rent Increase Guideline) 을 건설년도에 관계없이 모두 적용 (Guideline 은 온타리오주에서 매년 고시하고 있음)
- 최대 인상률을 2.5%로 제한 (최근 10년간의 평균은 2% 정도이며 2017년의 경우 1.5%)
<김치익부동산 주: 온타리오주 새정부는 2018년 11월15일 발표한 “Housing Supply Action Plan”의 일환으로 2017년부터 시행된 임대료 (렌트비) 인상 제한 규정 중 일부를 변경하여 11월15일 이후에 새로 입주하는 건물 (단, 이전에 어느 유니트도 입주한 적이 없는 건물)에 대해서는 인상률 규제를 해제하였습니다>
- 같은 집을 계속 임차하는 임차인에게만 적용되며 새 임차인과 계약을 하는 경우는 제한 없이 시세에 맞추어 임대료를 재설정 가능
- 현행 법상에 집주인이 살기 위해 (Landlord’s Own Use) 임차인을 퇴거시키는 것은 가능한데 부작용을 막기위해 법적으로 임차인을 퇴거시킬 수 있는 조건을 강화
- 아울러 토론토 등 하부 지방자치단체가 빈집에 대해 공실세 (Vacant Homes Property Tax) 를 부과할 수 있는 권한을 부여하여 빈 집을 팔거나 임대하도록 유도
* 금년들어 임대료를 갑자기 몇 십% 씩 올리는 사례가 빈발함에 따른 대책으로 어느정도 필요하다고 보지만 실제 정기적인 수입을 기대하는 순수한 투자자의 입장에서는 관리비 등 물가 상승에 따른 어려움에 직면할 수도 있습니다. (이런 경우 임대료를 현실에 맞게 조정 신청할 수 있는 장치는 되어 있습니다)
* 장기적으로 임대용 주거의 주공급원의 하나인 투자자 (특히 콘도아파트) 들의 투자의지를 꺽어 오히려 주택공급을 줄일 것이라는 우려도 있지만 많은 투자자의 주목적은 매각에 따른 차액이기 때문에 투자 분위기를 꺽지는 못할 것으로 봅니다. 단, 수지가 맞지 않아 부담이 되는 경우 이런 집들을 시장에 매물로 내놓을 가능성도 있다고 봅니다.
* 한동안 문제가 되었던 임대료 대폭 상승에 따른 불만을 해소하는 차원으로 임차인의 보호를 위한 조치이지만 다가올 선거 대책용이라는 비판도 있습니다.
3. 부동산 거래 관련 세금 정보 공유 및 확실한 과세
- 부동산 매입후 등기 전에 전매 (Assignment) 를 포함한 이른바 “Paper Flipping” 등 주택시장에서 탈세와 과도한 투기소지가 있는 매매에 추적 과세 의지 표명
- 연방 국세청 (Canada Revenue Agency) 과 협조하여 보다 포괄적인 신고방법을 도입, 부동산 매매에 있어 Income Tax 및 Sales Tax 등 을 포함한 연방세, 온타리오주세가 확실히 납부되도록 조치
* Flipping 의 예는 오래된 주택을 사서 리노베이션을 해 되팔아 단기에 이익을 남기는 경우인데 Paper Flipping 은 단지 서류만으로 미등기 전매를 하여 이익을 남기는 경우를 말합니다. 그야말로 투기로 볼 수 있는 거래입니다.
* 전매는 건설 중인 콘도만이 아니라 일반 부동산거래에서도 허용이 됩니다. 콘도는 물론, 일반 주택의 최초 계약 후 등기 전까지 많게는 몇번씩 전매를 하면서도 탈세를 하다가 적발된 사례도 있다고 합니다.
* 이런 거래에서 탈세가 많다는 것을 연방정부 또는 주정부가 인지하고 있다는 것을 경고하는 것으로 봅니다. 이제까지의 관행이나 편법이 통하지 않을 수도 있으므로 필요시 회계사 등 해당분야 전문가의 도움을 받는 것이 바람직합니다.
김치익부동산