집을 살때


기본적으로 고려할 사항

  • 본인과 가족의 Needs 와 자금조달 측면을 충분히 고려하여야 합니다.
  • 언제 집을 사는 것이 적절한 때인가에 대해서는 전문가들도 정확한 예측을 하지는 못합니다. 일반적으로 바이어들은 집값이 떨어지는 시기에는 시장이 바닥에 이를 때까지 기다리는 경향을, 집값이 급격히 오르는 시기에는 집을 사기를 서두르는 경향을 보이게 됩니다.
  • 집을 사는 근본적인 목적은 본인과 가족들에게 앞으로 최소한 수년간 편안한 보금자리가 될 곳을 장만한다는 것이라고 봅니다. 집의 매입은 장기적인 투자로 보고 시장상황이 어떠하던 간에 그 상황속에서 최선의 결정이 되어야 합니다.
  • 자기의 자금능력을 판단하여 집을 매입할 능력이 될 때 바로 집을 매입하도록 하는 것이 현명하다고 봅니다.

자금능력에 맞는 집의 결정

  • 자기 자금만으로 집을 구입하시는 분들도 계시지만 많은 분들이 금융기관으로부터 모기지 (Mortgage) 대출을 받으시게 됩니다. 경우에 따라서는 자금능력이 있는 경우라 해도 모기지 대출을 받는 것이 바람직할 수 도 있습니다.
  • 집을 사게 되면 두 종류의 비용이 듭니다
    - 모기지 대출을 받는다는 가정하에 계약 시부터 소유권이전 시까지 필요한 자기자금인 Down Payment 와 부대비용인 취득세 (Land Transfer Tax), 변호사비용, 홈인스펙션비 등의 최초 매입비용
    - 그리고 입주 후 주택의 소유자로서 정기적으로 지출되는 모기지 상환금, 전기가스비, 보수관리비, 주택보험, 재산세 (Property Tax) 등의 관리 비용입니다.
  • 모기지 대출의 경우 금융기관에서는 대출자의 모기지 상환능력을 심사합니다. 최근에는 정부의 규제로 심사조건이 매우 까다로워져서 일정 규모의 수입을 증빙할 수 없으면 모기지 얻기가 아주 어렵습니다.
    - 일반적으로 주택가격의 80%까지 대출을 해줍니다. 물론 대출받는 사람의 신용상태에 따라서는 모기지보험 등 추가담보를 전제로 95% 까지도 대출을 받을 수 있습니다.
    - 신규 이민자의 경우에는 대부분의 금융기관에서 별도의 Newcomer 프로그램을 적용하여 일반적으로 주택가격의 65% 정도까지 대출을 받을 수 있다고 보시면 됩니다.
    - 이 비율은 실제로는 주택매입가격 (Purchase Price) 또는 감정가격(Appraisal Value) 중 낮은 금액에 대해 적용하게 됩니다.

원하는 집의 판단

  • 예산 (자금능력)에 맞는 집의 가격을 기준으로 시장조사와 더불어 어떤 집을 어느 지역에서 매입할 것인가를 결정합니다. 지극히 당연한 얘기지만 이 결정에 있어 현재의 상황만이 아닌 지역과 가족의 장래 상황을 함께 고려하여야 합니다.
  • 먼저 부동산 매입에 있어 가장 중요한 요소인 지역의 선정에 초점을 맞추는 것이 바람직합니다. 고려할 사항으로는,
    - 선호하는 지역 (예: 도심, 부도심 또는 교외지역)
    - 직장이나 비즈니스 장소에의 근접성
    - 자녀들의 학교
    - 이웃 (Neighbourhood)의 분위기, 공원, 커뮤니티센터 등 레크리에이션시설 등을 들 수 있습니다.
  • 어떤 형태의 집을 살 것인가에 대한 결정도 필요합니다. 이는 예산과 본인과 가족들의 라이프스타일을 맞추는 작업이라고 할 수 있습니다.
    - 단독주택 등 하우스를 살 것인가 콘도아파트를 살 것인가, 새로 분양하는 집을 살 것인가 또는 기존의 집 (Resale Home)을 살 것인가 등의 결정이 필요합니다.
    - 콘도아파트는 본인의 라이프스타일 이나 자금능력에 따른 대안이 될 수 있습니다. 특히 하우스에 살면서 해야 하는 잔디 깎기, 눈치우기, 쓰레기 버리기 등의 가사 일이 어려운 분, 또 수영장, 피트니스룸 등 레크리에이션 시설을 선호하는 분, 하우스의 보안이 걱정되는 분들에게는 좋은 대안입니다. 무엇보다도 콘도아파트는 같은 지역의 하우스보다 상대적을 가격이 낮습니다.
  • 본인과 가족의 입장에서 어떤 요소들이 꼭 있어야 하는지 (Needs), 또 가능하다면 어떤 요소들이 있으면 더 좋겠는지 (Wants)를 고려합니다. 집 매입의 전략은 자금능력의 범위 안에서 모든 또는 대부분의 “Needs” 와 가능하면 많은 “Wants” 를 만족하는 집을 찾는 것이 되어야 합니다. 개개인 마다 다르겠지만 “Needs” 의 예로는 최소 베드룸 3개, 욕실 2개 등이 있겠고 “Wants” 에는 아늑한 벽난로, 넓은 Backyard 등을 들 수 있습니다.
  • 다음 단계로는 예산을 고려하여 이러한 요소들을 만족하는 집들과 원하는 지역을 맞추는 일입니다. 가장 어려운 작업이라고 할 수 있습니다. 늦어도 이 단계에서 부터는 저와 같은 리얼터의 도움을 받으시는 것이 바람직 할 것으로 생각합니다.

시장조사

  • 리얼터의 도움을 받기 전에라도 직접 하실 수 있는 사전준비들이 많이 있습니다.
  • 본인이 가지고 있는 최소한의 정보를 바탕으로 요구사항에 부합하는 것으로 생각되는 지역들을 돌아보는 일은 매우 중요합니다.
    - 어떠한 집들이 나와있으며 이웃과 동네는 잘 관리되고 있는지, 학교와 쇼핑센터, 레크리에이션시설 등은 가까운 곳에 위치하고 있는지 등을 살펴봅니다. 동시에 철길이나 고속도로의 소음, 부근에 산업지역이 없는지 등도 알 수 있습니다.
    - 같은 지역을 낮과 밤의 다른 시간대에 돌아 보는 것도 그 동네의 장단점을 파악하는데 도움이 됩니다. 학교 등하교 시간에 학교 앞을 지켜보는 것도 이웃을 판단할 수 있는 좋은 방법입니다.

리얼터 선정

  • 지금까지의 과정을 Homework 으로 비유할 수 있으며 이제부터는 리얼터의 도움이 꼭 필요할 것 입니다. 물론 이 전 단계부터 리얼터와 협의하여 진행하시는 것이 더 바람직합니다.
  • 리얼터로부터 기대하실 수 있는 실질적인 도움은,
    - 지금까지 잠정적으로 결정한 “Needs” 와 “Wants” 를 재검토하고 자금능력으로 구입 가능한 주택의 가격범위를 결정
    - 관심 지역의 시장상황에 대한 설명과 함께 각 지역의 집들을 비교하실 수 있도록 조언
    - MLS 시스템을 활용하여 여러 주택들의 내역을 다양하게 소개
    - 여러 대상주택 들 중에서 요구사항에 맞는 주택을 사전에 선별하여 시간낭비를 방지
    - 선별된 후보에 대해 사전예약 (Showing Appointment)을 통하여 주택들의 내부를 보여드리고 이웃을 같이 돌아보면서 궁금한 사항에 대해 의견교환하고 아울러 최근의 모기지 상황 등에 대해 설명
    - 매입과정에서 고객 (Buyer)과 집주인 (Seller) 사이의 복잡한 Negotiation 을 대행하여 좋은 조건으로 합법적으로 계약이 진행될 수 있도록 추진하고 계약의 성공적인 종결을 위해 필요한 세부사항에 대해 조언하는 것 등입니다.
  • 리얼터의 선정
    - 많은 리얼터들 중에서 실제 도움을 받을 분을 선정하는 것도 어려운 일입니다. 신문, 인터넷 등의 광고나 가까운 분들의 소개를 통해서 결정하는 경우가 많으실 것입니다.
    - 우선 경험이나 지식이 중요하지만 이와 함께 집을 찾고 계약까지 진행되는 과정이 수주일 또는 수개월 걸릴 수도 있기 때문에 같이 일을 하기에 마음이 편안한 리얼터를 선정하시는 것이 바람직합니다.
    - 일단 리얼터를 선정하시면 본인의 요구사항과 자금능력 등 본인의 상황을 정확히 알려주시는 것이 도움이 됩니다. 그래야 리얼터가 고객의 요구사항에 맞는 집을 시간낭비 없이 효율적으로 찾을 수 있게 됩니다.
    - 선정하신 리얼터가 최선을 다해 도와드리는 것으로 인정되면 그 리얼터를 믿고 한 리얼터를 통해 끝까지 집을 찾으시는 것이 바람직합니다. 즉, 상호 믿음의 관계가 있어야 합니다.
    - 최근에는 리얼터가 시작하기 전에 고객으로 하여금 “Buyer Representation Agreement” 라는 서류에 서명을 함으로써 고객과 리얼터와의 관계를 사전에 서면으로 확실히 하는 경우가 많아지고 있습니다.

본격적인 집 찾기

  • 어떠한 시장상황에서도 집 찾기 작업은 너무 성급히 진행되지 않는 것이 좋습니다. 집을 찾는 작업이 얼마나 걸릴 지, 얼마나 많은 집을 보아야 할지는 시장과 개개인의 상황에 따라 달라질 수 밖에 없습니다.
  • 일반적으로 MLS 시스템으로 검색한 자료만을 가지고도 리얼터와의 협의를 통하여 일차적으로 집들을 걸러낼 수 있습니다. 또 집을 같이 돌아 보면서 고객이 무엇을 원하고 무엇을 꺼리는지에 대해 점차 더 잘 알게 되어 범위가 좁혀 질 수 있습니다.
  • 여러 집들을 돌아보다 보면 그날 본 집들을 하나하나 정확히 기억하는 것이 불가능할 경우가 많습니다. 특히 요구사항에 맞추어 집을 돌아보다 보면 아무래도 같은 구조나 형태의 집을 보는 경우가 많아 더 혼동되게 마련입니다. 가능하면 집을 돌아보면서 마음에 드는 집들은 나중에 기억해 낼 수 있도록 각 집의 특징이나 분위기를 메모해 놓는 것이 좋습니다.

오퍼 넣기

  • 리얼터가 보여 드린 집이 본인의 요구사항에 대부분 맞는 것 같으면 가능하면 빨리 집을 매입하겠다는 결정을 내려야 합니다. 시장이 강세인 경우에는 더 빠르게 행동을 취하는 경쟁자에게 기회를 잃을 수 도 있고 약세인 경우에도 적절한 가격의 좋은 집들은 바로 팔릴 가능성이 높기 때문입니다. 단, 다른 누구로부터 압력을 느껴 만족하지 않는 집을 결정하는 일은 피해야 합니다.
  • 마음에 들고 예산에 맞는 집을 찾게 되면 집을 사기 위한 오퍼 (Offer)를 집주인에게 제출하여야 합니다. Offer 를 넣는다고 말합니다.
  • 오퍼 (서류의 정식명칭은 Agreement of Purchase and Sale)는 집을 사기 위한 제반 계약조건을 적은 서류입니다. 이 오퍼가 집주인 (Seller)로 부터 받아 들여지면 법적으로 유효한 계약서류가 되게 됩니다. 따라서 오퍼를 넣기 위해 서명을 할 때에는 이 서류에 담긴 내용들을 확실히 이해해야 합니다.
  • 일반적인 경우 오퍼는 온타리오부동산협회 (OREA)에서 나온 표준 양식을 사용하며 각각의 집 거래에 따르는 내용 (계약금액 등)은 이 양식에 기입하고 이에 추가하여 필요한 조항들 (조건부계약 조건인 Condition 등)을 넣을 수 있습니다.
  • 오퍼에 담기는 주요 내용 :
    - Buyer 이름
    - Seller 의 이름 (공동 소유시 소유자 모두의 이름), 법적 주소 (등기서류상)
    - 매입 금액 (Purchase Price)
    - 집 (부동산) 외에 계약금액에 포함되는 물건 (Chattel) 들의 세부내역, 예를 들면 냉장고, 세탁기, 커텐 등 등
    - Deposit (보증금) 금액 * Deposit 는 계약 후 24시간이내에 제출해야하며 소유권 이전시 집값의 일부로 전환
    - Closing Date: 소유권이전 등기일 = 잔금지급일 = 키 수령일
    - 제출하는 오퍼 유효기한 (Irrevocable Date)
    - Standard 조항 이외에 필요한 특수조항 (예를 들면 Financing, Inspection 등의 Condition 조항)
    . 오퍼를 넣은 Buyer 가 자기 보호하기 위해 넣는 조건부계약 조항입니다.
    . 홈인스펙션 Condition 의 경우 계약 후 일정 기한까지 인스펙션 (보통 5일 이내)을 실시하여 그 결과 구조적인 하자 등 문제가 있을 때, Financing Condition 의 경우 일정 기한까지 모기지 등 대출을 얻을 수 있는지를 확인하여 불가할 것으로 판단될 때 Buyer 측이 일방적으로 해지 할 수 있다는 조건
    . 특히 Financing 조건은 다른 Buyer 와의 경쟁이 있는 경우를 대비하여 오퍼를 넣기 전에 대출기관과 사전 협의를 거쳐 필요한 경우 바로 삭제할 수 있도록 하는 것이 바람직합니다.
    . 콘도의 경우 콘도 관리사무소에서 발급하는 콘도의 재정상황 등을 담은 Status Certificate 를 받아 Buyer 측에서 검토하여 문제가 있는 경우 계약을 해지할 수 있다는 조건이 붙게 됩니다.
    . 이런 Condition 들이 문제없는 것으로 판단되면 Waiver 라는 서류를 Seller 측에게 보내게 되며 이로써 계약이 최종 확정됩니다.
  • 오퍼 제출
    - 오퍼 서명 후 Seller 에게 오퍼를 제출하는데 직접 Seller 에게 설명 (Presentation) 할 수 도 있고 단순히 이메일이나 Fax 로 보내기도 합니다. Buyer 가 직접 Seller 를 대면하는 경우는 거의 없으며 양측의 대리인인 리얼터들마저 한번도 대면하지 않고 이메일이나 Fax 로만 서류가 몇 번씩 오가며 구두 Negotiation 을 통해 계약을 체결하는 경우도 흔합니다.
  • 오퍼를 제출한 후 Seller 로부터 다음과 같은 대응을 기대할 수 있습니다.
    - Accept: 이 경우 바로 계약이 성립됩니다.
    - Sign Back (Counteroffer): 제출된 오퍼의 가격을 올리거나 오퍼의 세부내용 (소유권이전일 변경 등)을 Seller 측에 유리한 쪽으로 변경하여 Buyer 에게 역으로 Offer 하는 것으로, 이 Counteroffer 내용이 마음에 들지 않는 경우 Buyer 는 다시 내용을 변경하여 다시 Counteroffer 할 수 있으며 수 차례 이런 과정을 거쳐 합의에 도달하게 됩니다.
    - Reject: 보통 가격이 너무 낮은 경우에 일어나며 이 경우 Buyer 측에서는 오퍼를 새로 다시 넣을 것인가를 결정하여 대응해야 합니다.

계약 체결

  • 이런 과정을 거쳐서 계약을 체결하게 되는데 일반적으로 1~2일 내에 결론이 나지만 며칠씩 걸리는 때도 있습니다. 이 과정은 한마디로 흥분되기도 하고 스트레스도 많아 흔히 Roller Coaster 를 타는 것으로 비유하기도 합니다.
  • 계약 체결 이후에는 계약상에 Condition 이 있는 경우 정해진 기한 내에 Condition 을 계약서에서 제거해야 합니다.
    - 홈인스펙션은 공인된 Home Inspector 에게 의뢰하여 실시하며 부실한 구조, 누수 등 문제가 있는 경우 계약을 해지하는 것도 가능하지만 Seller 와 협의를 통하여 소유권등기 이전 전까지 고치도록 하거나 계약금액을 조정하기도 합니다.
    - Financing 의 경우 대출기관과 협의하여 본인의 신용과 이 집으로 대출을 받는데 이상이 없는 것이 확인되면 Waiver 를 주면 됩니다. (대출과 관련된 공식서류를 Seller 에게 제출 할 필요는 없습니다)
  • 보통 이 단계에서 변호사를 선임하게 됩니다 (또는 이미 선임한 변호사가 업무를 시작하게 됩니다). 이론적으로는 오퍼를 넣기 전에 변호사를 선임하여 오퍼상의 계약조건을 사전에 검토하는 것이 맞다고 보지만 집 매매의 경우 현실적으로는 계약이 성립된 이후 또는 모든 Condition 에 대한 Waiver 제출로 계약이 최종 성립된 이후에 선임하는 경우가 많습니다.

Closing 까지 진행되는 일 들

  • 계약체결부터 소유권이전 (Closing) 까지는 일반적으로 30~90일이 걸립니다.
  • 이 기간 동안에 변호사는 아래와 같은 업무를 진행하게 됩니다.
    - 오퍼 서류의 법률적인 검토
    - Seller 의 소유권 확인 (Title Search)
    - 집에 걸린 Claim 여부를 확인하고 필요시 등기이전 전까지 해결 요구
    - 재산세 (Property Tax) 납부 여부 확인
    - 취득세 (Land Transfer Tax) 금액의 산정 및 대납 (소유권등기 이전시)
    - 전기, 가스료 등의 날짜별 정산
    - Closing Day 에 잔금 납부, 소유권이전 등기, 키 수령 및 전달 등입니다.
  • 그렇지만 이 기간 동안에 Buyer 가 해야 할 일도 많이 있습니다.
    - 현재 살고 계시는 집을 매각해야 하는 경우 Closing 전에 매각하여 새 집의 매입자금 조달을 확실히 해야 합니다. 또 렌트를 하고 있는 분은 집주인에게 계약에 따른 기한 내에 Notice 를 주어야 합니다 (60-day Notice 등).
    - 이사짐센터에 연락하여 이사 일정을 확정해야 합니다. 이사가 집중되는 시기에는 충분한 시일 전 사전 예약 없이는 원하는 시기에 이사를 하기가 어렵습니다. 특히 콘도아파트의 경우는 이사용 엘리베이터 사용시간을 콘도사무실에서 미리 예약해야 합니다.
    - 모기지 대출이 필요한 분은 대출기관과 조건을 협의하여 대출금액을 확정하여 Closing Day 에 대출금이 잔금 중 일부로 납부되도록 해야 합니다.
    - 사전에 보험회사와 접촉하여 소유권이전 등기일에 발효하는 주택보험을 들도록 합니다.
  • 일반적으로 Closing Date 며칠 전에 변호사 사무실을 방문하여 Closing 서류에 서명하게 됩니다. 이때 모기지 대출금액을 제외한 잔금과 취득세, 전기가스료 등의 정산금액을 합해 Certified Cheque 로 만들어 변호사에게 전달합니다. 정확한 금액은 변호사 사무실에서 사전에 통보해 주게 됩니다.

Closing Day

  • Closing Day 는 잔금을 지불하고 소유권이전 등기를 한 후 집의 키를 받는 날입니다. 모기지 대출금은 대출기관으로부터 변호사에 직접 전달됩니다. 이런 과정은 일반적으로 온라인으로 처리되는데 양측 변호사끼리 진행하므로 본인이 직접 참석하실 필요는 없습니다.
  • 일반적으로 새 집의 키는 당일 오후에 변호사 사무실에서 수령하게 됩니다.

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실제 의사결정을 하시기 전에 김치익부동산, 법률, 회계 또는 기타 전문가와 상의하시기 바랍니다.