모기지


모기지 대출기관

  • 많은 기관과 개인이 모기지를 취급하고 있습니다. 최근에 모기지 얻는 것이 많이 어려워 졌지만 상대적으로 신용이 우수한 고객들을 유치하기 위한 대출기관의 경쟁도 있습니다.
  • 거래하시는 은행 등을 직접 접촉하실 수도 있고 필요한 경우 모기지브로커의 도움을 받으실 수 도 있습니다. 모기지브로커는 다수의 모기지 대출기관이나 개인을 연결하여 모기지를 중개하는 역할을 합니다. 특히 신용기록이 좋지 않거나 기준에 미달하는 Buyer 들에게는 좋은 동반자가 될 수 있습니다.

모기지 용어

  • Mortgage Term (모기지 계약기간) : 모기지 대출을 계약할 때 정한 조건들 (예를 들면 이자율) 이 유지되는 기간이며 보통 6개월에서 5년 정도이나 더 장기간의 경우도 있습니다. 이 기간이 종료되면 모기지 대출잔액을 전액 상환하거나 새로 계약을 하여야 합니다. 이 기간이 대출금 상환기간 (Amortization Period) 은 아닙니다.
  • Amortization Period (대출금 상환기간) : 모기지 대출금을 당초 정한 계약조건 (예를 들면 이자율) 을 적용하여 정기적으로 (예를 들면 매월) 상환해야 하는 금액을 계산하기 위해 적용하는 기간입니다. 보통 25~30년입니다만 이 기간 동안 대출을 해준다기 보다는 단순히 계산을 위한 기간으로 이해하시는 것이 좋겠습니다. 대부분 이 기간 동안 대출금을 전액 상환하든지 아니면 앞에 설명 드린 Term 으로 몇 번 다시 계약 (Renew) 하시게 될 것입니다. 당연히 같은 조건하에서 이 기간이 길면 정기적으로 납부하는 금액 (원금+이자) 이 줄어들게 됩니다. 그렇지만 이 기간이 길어 질수록 내야 되는 전체 이자금액은 늘게 됩니다.
  • Payment (납부금) : 정기적으로 (주로 매월) 납부하는 상환금으로 원금 상환분과 이자로 구성됩니다.
  • Blended Payment 모기시 상환 납부 시 정기적으로 납부하는 상환금액은 상환기간 내내 고정된 같은 금액이며 이 금액에는 원금 상환분과 이자가 포함되어 있습니다. 상환회수가 늘어 갈수록 같은 금액에 포함된 원금 상환분은 늘어가고 이자는 줄어 들게 됩니다.
  • Interest Rate (이자율)
    - Fixed Rate (고정금리) : Mortgage Term 동안 정해진 같은 이자율로 고정
    - Variable-Rate (변동금리) : 이자율이 연방정부에서 고시한 은행이자율에 따라 연동
  • Payment Frequency (상환주기) : 일반적으로 매월 (Monthly) 상환이 많으나 주별 (Weekly) 또는 2주마다 납부 (Bi-weekly) 등 다른 옵션을 적용하기도 합니다. 산술적으로 상환주기를 줄이면 이자비용을 줄일 수 있습니다.
  • Prepayment : 모기지 상환기간 동안 발생되는 이자금액은 놀라울 정도로 큽니다. 이자율이 높은 경우에는 원금보다 많은 경우도 생길 수 있습니다. 당연히 기간 중 대출 원금을 줄일 수 있다면 이자발생을 줄일 수 있습니다. 모기지 중에는,
    - 계약기간 중에 원금의 일부 또는 전부의 상환을 인정하는 모기지 (Fully Open)
    - 원금의 중도상환을 인정하지 않거나 페날티를 부과하고 인정해 주는 모기지 (Fully Closed Mortgage)
    - 중간에 매년 정해진 한도 내에서 원금 일부의 상환을 인정하는 모기지 (Partially Open or Closed) 가 있습니다. 이 한도는 대출기관마다 다른데 매년 15% 정도를 인정하는 곳이 많습니다. 단 이 경우에도 원금을 일부 Prepay 하더라도 계약기간 (Term) 동안에는 이미 정해진 월 납부금은 줄이지 않는 것이 보통입니다.

모기지의 종류

  • Conventional
    집 매입금액 (Purchase Price) 또는 감정가액 (Appraisal Value) 중 낮은 금액의 80%까지 대출해 주는, 즉 20% 이상의 Down Payment 가 필요한 모기지로 가장 일반적인 모기지입니다.
  • High-ratio
    20% 이상의 Down Payment 를 조달할 수 없는 경우 집 매입금액 또는 감정가액 중 낮은 금액의 80% 이상까지 대출을 받을 수 있는 모기지입니다. 일반적인 80% 의 대출비율을 상회하므로 상환이 불가능해 질 것을 대비해 보험 (Mortgage Loan Insurance) 을 드는 조건으로 대출해주게 됩니다. 보험료는 일반적으로 대출받는 사람으로부터 받아 대출기관에서 내게 되며 보험료는 정기적으로 모기지 상환시 합쳐 내게 됩니다. 즉 모기지 이자율이 높아지는 것과 같은 결과를 보입니다.
  • Variable-rate Mortgage
    Term 기간 중 이자율이 연방정부에서 고시한 은행이자율에 따라 연동되는 모기지로, 이 경우에도 매달 내는 Payment 금액은 같으나 그 안에 원금과 이자의 비중이 달라지게 됩니다. 만약 이자율이 낮고 앞으로 변동이 적을 것으로 예상되는 시기에 바람직하나 위험부담도 있습니다. 계약기간 중간에 변동금리를 고정금리로 변경해 주는 상품도 있습니다.

Down Payment

  • 어느 정도를 Down payment 로 낼 것인가는 개개인의 자금상황에 따라 달라집니다. Down payment 를 많이 내면 낼수록 매월 내는 납부금이 적어집니다. 아울러 집을 계약한 이후 Closing 까지 발생되는 비용, 즉 취득세, 변호사비, 홈인스펙션비 등은 물론, 입주 후 발생 예상되는 수리비, 가구구입비, 그리고 매월 발생되는 전기가스비 등 유지관리비까지 미리 감안하여 Down payment 금액을 판단해야 합니다.

모기지 계약기간 정하기

  • 모기지 이자율이 어떻게 변할 것인가를 정확히 예측하는 것은 불가능하지만 신문이나 인터넷 등을 통해서 그 동향이나 추이를 관찰할 수 있습니다.
  • 예를 들면 신문 등에 Inflation rate 가 너무 높다고 나오면 일반적으로 정부에서 이자율을 높여서 경제를 진정시킬 것으로 예상할 수 있고, 한 동안 이자율이 높은 상태를 유지하고 Inflation 이 잡히면 경기진작을 위해 이자율은 낮아지기 시작할 것으로 예상할 수 있습니다. 이 때가 많은 사람들에게 집을 매입하는 것을 부추기는 분위기로 생각 할 수 있습니다.
  • 이자율이 곧 낮아지기 시작할 것으로 예상하는 시점으로 판단되면 장기간 동안 같은 높은 이자율로 고정하여 모기지를 얻는 것을 원하지 않게 될 것입니다. 따라서 6개월이나 1년 Term 으로 계약하거나 Variable-rate 모기지가 고려대상이 될 수 있습니다.
  • 이자율이 한동안 낮은 상태로 유지되었고 주택시장이 강세를 보이는 시기에는 장기간 (3~5년 Term) 동안 낮은 이자율로 고정하는 모기지가 고려대상이 될 것입니다. Long term 모기지는 장래에 예상되는 이자율 상승에 대비할 수 있고 무엇보다도 마음의 평화를 얻을 수 있다고 봅니다.
  • 그러나 이자율 변동을 정확히 예측하기는 어렵고 20~30년이나 되는 모기지 상환기간 동안 어떤 정치, 경제, 사회적 변동을 겪을지도 알 수 없습니다. 가능하면 리얼터를 비롯하여 전문가들의 의견을 들어 그 당시의 상황에서 최선의 결정을 해야 하겠습니다.

모기지 신청 및 승인

  • 대출기관이나 모기지 종류가 정해지면 모기지를 신청 (Applying) 해야 할 시점입니다.
  • 대출기관에서는 대출받을 분에 대한 정보를 요구할 것 입니다.
    - 일반적으로 취업자인 경우 재직증명서, 월급명세서, 보유자산 및 부채 내역, Down payment 의 출처 (Source) 내역 등이 있습니다.
    - 모기지를 받기 위해서는 대출기관의 심사를 받아야 되는데 GDS ratio와 TDS ratio 가 대출기관에서 정하는 비율보다 낮아야 합니다. GDS (Gross Debt Service) ratio 는 모기지 상환금액, 재산세, 난방비를 합친 금액을 전체 수입 (Income)으로 나눈 비율이고, TDS (Total Debt Service) ratio 는 이 비용 외에 다른 상환비용 (금융대출, 자동차대출 등) 을 포함한 금액을 전체 수입으로 나눈 비율인데 대출기관마다 차이는 있지만 일반적으로 GDS ratio 는 32%, TDS ratio 는 40% 정도로 보시면 될 것 같습니다.
    - 단, 이러한 심사방법은 당연히 일정한 수입이 있는 경우에 가능합니다. 이 곳에서 신용기록(Credit Record) 이나 수입이 없는 신규 이민자들의 경우 일반적으로 대출기관에서 판단하여 매입하시는 주택가격의 35% 이상을 자기 자금으로 Down payment 로 지불하시면 나머지 금액을 모기지로 대출해 주고 있습니다.
    - 특히 Down payment 를 낼 자금을 보유하고 있는지를 모기지 대출 최종 승인 전에 확인하게 됩니다.
  • 매입한 (또는 매입하고자 하는) 주택에 대한 관련자료, 즉 계약서 (Agreement of Purchase & Sale), MLS Sheet 등도 준비하여야 합니다. 이런 자료들은 리얼터들이 대출기관에 전달합니다.
  • 대출기관에서는 집의 가치를 판단하기 위해 감정평가사 (Appraiser) 를 보내 감정하는 것이 일반적입니다. 모기지 대출금액 한도가 집 매입금액 (Purchase Price) 또는 감정가액 (Appraisal Value) 중 낮은 금액에 대해 적용됩니다.
  • 모기지 승인은 보통 2~3일이 걸리지만 가능하면 충분한 시간을 갖고 신청하는 것이 바람직합니다. 가능하면 사전에 Pre-approval 을 받아 놓는 것도 좋습니다. Pre-approval 을 받으면 자신이 대출 받을 수 있는 금액의 한도를 미리 알 수 있고 이자율도 발급일로부터 일정기간 (보통 60~120일) 동안 보장 받을 수 있는 장점이 있습니다. 특히 집을 매입하는 데 경쟁이 심한 경우 일반적으로 오퍼에 넣게 되는 Financing Condition 은 우선적으로 경쟁력을 떨어뜨리므로 Pre-approval 이 있는 경우 부담 없이 그 조건을 없앨 수 있어 유리합니다.
  • 대출기관에서는 Closing 전에 변호사 사무실로 Mortgage Instruction 이라는 서류를 보내 모기지를 등기할 수 있도록 하는 동시에 모기지 대출금액이 Closing Day 에 Buyer 의 Down payment 를 제외한 잔금으로 지불된다는 것을 확인해 주게 됩니다.

이 웹사이트에 포함된 내용은 관심사항에 대한 일반적인 정보 제공을 위한 것 입니다.
실제 의사결정을 하시기 전에 김치익부동산, 법률, 회계 또는 기타 전문가와 상의하시기 바랍니다.