기본적으로 고려할 사항
- 언제 팔 것인가?
- 불가피한 상황에 따라 급히 집을 매각을 해야 하는 경우를 제외하고는 어느 정도 여유를 가지고 집을 팔 시기를 결정하는 것이 바람직합니다.
- Seller's Market 에서는 Buyer 들의 경쟁으로 빠른 시일 내에 기대하는 가격으로 매각이 가능하지만 Buyer's Market 에서는 Buyer 들이 시간을 두고 집을 선택하려 하기 때문에 경우에 따라서는 가격의 조정이 불가피하게 됩니다.
- 온타리오주의 경우 계절과 기후가 Buyer 들의 수요와 움직임에 큰 영향을 미치는 요소입니다. 예를 들면 눈 오는 추운 겨울에는 집 거래가 눈에 띄게 적어 집니다. 반면에 봄이 오는 4월부터는 부동산 거래가 활발해 지기 시작합니다. 푸른 잔디 등 환경의 변화와 함께 학교에 다니는 자녀들이 있는 Buyer 들은 봄에 집을 사서 여름에 이사하고 9월 신학기가 시작되기 전에 정착을 하는 것을 선호하는 때문입니다. - 집을 먼저 사고 팔 것인가 또는 먼저 팔고 살 것인가?
- 현재의 집을 팔고 다른 집을 사서 이사하려는 경우 판단해야 할 어려운 문제입니다.
- 대부분의 거래에 있어 파는 집과 새로 사는 집의 Closing Day 를 잘 맞출 수 있도록 저와 같은 리얼터가 계약 당사자들과 많은 협의를 거치게 됩니다. Seller 의 경우 오퍼를 받았을 때 가능하면 자기의 상황에 맞게 Closing Day 를 당기거나 늦추도록 유리한 협의를 할 수도 있습니다.
- 만일 이미 집을 사는 계약을 했는데 현재 보유하고 있는 집의 매각이 늦어져서 Closing Day 를 맞추지 못하여 잔금지급이 불가능 한 경우 대출기관에서 “Bridge Financing” 을 얻을 수도 있습니다. (단, 현재의 집이 Closing Day 전까지는 매각 계약이 되어야 합니다)
리얼터의 선정
- 집 매각에 있어 리얼터들은 다음과 같은 업무를 수행합니다.
- Seller 와의 Listing Agreement (매각의뢰 계약)를 통해 대리인으로서의 역할
- 집 매각 과정의 설명과 함께 전 단계에 있어 궁금한 사항에 대해 답변과 조언
- 주택과 시장에 대한 전반적인 지식과 경험, 정보를 활용하여 조기에 매각할 수 있도록 추진
- 주택의 선호도를 높일 수 있도록 집의 상태를 개선하는데 대해 조언
- MLS 및 개별 광고를 통하여 매물을 시장에 최대한 노출시키도록 노력
- 오퍼를 받으면 Negotiation 를 통하여 Seller 의 이익을 극대화
- 계약에 따른 조건들이 잘 이행되는 것을 확인하여 성공적으로 Closing - 리얼터가 신뢰할 만 하면 집을 매각하는 일과 새 집을 찾는 일을 같은 리얼터에게 맡기는 것이 바람직합니다. 고객이 원하는 바를 잘 이해할 수 있고 원활한 커뮤니케이션 속에 두가지 일을 진행 할 수 있기 때문입니다.
Listing Agreement
- Listing Agreement 는 Seller 와 리얼터가 소속해 있는 부동산회사 (Brokerage) 와의 계약으로 그 회사에 주택을 시장에 매물로 내어 놓는 권한을 주는 중요한 서류입니다. (매각의뢰 계약)
- 이 Listing Agreement 는 부동산회사의 권한에 대한 제한사항을 명확히 하여 Seller 와의 관계의 기본이 되며 이 서류를 근거로 토론토부동산협회의 MLS 시스템에 주택 매각의 세부사항을 입력하게 됩니다.
- Listing Agreement 에 담기는 주요 내용
- Listing 받는 부동산회사의 명칭
- 주택의 법적 주소
- Listing (Asking) Price
- Listing 계약기간
- 부동산회사 Commission 내역 : 보통 계약금액에 대한 비율(%)로 표시
- Listing 한 주택에 대한 세부정보가 필요하며 그 내용으로는 Seller 의 법적 성명, 법적 주소, Lot 크기, 계약금액에 포함되는 물건 (Chattel) 내역, 잠정적인 Closing Date (보통 30~90일 등 일수로 표시하며 일반적으로 계약 시 또는 계약 후에도 협의하여 조정 가능) 등이 있습니다. - Listing Price (시장에 내놓는 가격)의 결정
- Listing Price 의 결정은 주택매각 과정에서 가장 중요한 작업의 하나입니다. 이 금액이 너무 높으면 Buyer 들이 다른 합리적인 가격의 주택으로 발을 돌리게 되어 결국은 장기간 동안 팔리지 않는 상태로 남게 되고 Buyer 들 사이에서 좋지 않은 평가를 받게 됩니다.
- 이론적으로 너무 높지도 낮지도 않은 금액을 결정하여야 하는데 이 과정에서 시장상황과 팔려는 집에 대한 "객관적인" 평가가 있어야 합니다.
- 매각금액의 기준이 되는 것은 Market Value (시장가)로 주택이 경쟁시장 상황에서 공정한 거래 시 받을 수 있는 최고금액을 말합니다. 리얼터는 Market Value 를 산정하여 Seller 가 합리적인 결정을 할 수 있도록 도와 드립니다.
- Market Value 는 일반적인 사회, 정치, 경제적인 상황만이 아니라 그 주택이 위치한 지역, 집이나 Lot 크기, 집의 수준, 상태 그리고 그 동네에서 최근에 팔리거나 현재 나와 있는 주택들의 가격에 따라 결정하게 됩니다.
집 매각을 위한 준비작업
- 집 매각을 위하여 필요한 서류들을 찾아 정리해 두어야 합니다.
- 리얼터가 자료를 작성하거나 변호사가 소유권을 이전하는 데 필요한 서류에는 등기서류 (Title Deed), 모기지 관련서류, 과세시가평가서 (Property Tax Assessment) 및 재산세 납부 영수증, 전기가스 영수증, 측량도 등이 있습니다. - 가능한 한 최대의 노력으로 집의 내부는 물론 외관과 분위기를 조성하는 것은 매우 중요한 작업입니다. 입장을 바꿔 Buyer 의 눈으로 보고 생각하여 준비하는 것이 바람직합니다.
- 리얼터는 경험을 바탕으로 집의 상태에 대한 객관적인 평가를 하고 집이 잘 팔릴 수 있도록 그에 대한 개선이나 준비사항을 조언해 드릴 수 있습니다.
- 일반적인 준비사항
- 눈에 띄는 잡동사니들을 치워 가능하면 집을 넓게 보이도록 하고 지속적으로 청소
- 부서지거나 막히거나 잘 가동되지 않는 것들을 최대한 수리하고 특히 누수와 같은 것들은 반드시 수리
- 가족사진, 너무 독특한 개인적인 취향의 그림이나 가구 등은 바꾸거나 치우는 것이 좋습니다.
- 집 내부의 오래된 카페트를 갈거나 페인트를 새로 칠하고 Backyard 의 잡초 등 제거하고 지속적으로 관리하여 집에 대한 첫인상을 좋게 만듭니다. (흔히 “Curb Appeal” 을 높인다고 합니다) - 이런 준비작업 들이 집이 잘 (빨리) 팔릴 수 있도록 하는 데는 확실히 도움이 되지만 투자한 금액만큼 집의 매각가격을 높이지는 않는다고 합니다.
- 예를 들면 집 내외부의 새 페인트 칠은 집의 분위기를 좋게하거 투입한 금액만큼의 회수도 가능합니다. 그러나 외부의 Wood Deck 설치 등 많은 비용이 소비되는 작업은 투자한 만큼 다 회수를 하지 못한다는 것이 일반적인 의견입니다.
Listing Agreement 이후의 과정
- 매물을 MLS 시스템에 올려 다른 리얼터 또는 일반인들에게 정보를 전달토록 하고 추가로 신문이나 다른 매체를 통해 광고합니다.
- 집 앞의 “For Sale” 사인을 설치합니다. Sign 설치로 인해 Privacy 침해를 걱정하시는 경우 설치를 생략합니다.
- 리얼터나 일반인 들을 대상으로 Open House 를 실시합니다. Open House 는 잠재적인 Buyer 를 끌어들일 수 있는 좋은 행사이며 주로 토요일이나 일요일의 몇 시간 동안 실시하게 됩니다. 가능하면 Seller 나 가족들이 집안에 계시지 않는 것이 좋습니다.
- Showing
- 리얼터들이 잠재적인 Buyer 들에게 집을 보여줄 수(Showing) 있도록 조치합니다.
- Open House 와는 달리 Showing 은 반드시 예약을 통해서만 허용하게 됩니다. Buyer 측 리얼터는 Seller 측 부동산회사에 전화나 온라인으로 어느 시간에 집을 보겠다고 예약을 신청하고 부동산회사에서는 Seller 에게 전화나 이메일로 Notice 하여 컨펌을 받게 됩니다.
- Showing 예약은 충분한 시간을 두고 하는 경우가 많지만 주말 등에는 아주 짧은 시간에 이루어 지는 경우도 많습니다.
- 집을 보여줄 때 Seller 의 부재로 문을 열어줄 수 없는 경우를 대비하여 Lock Box 라고 부르는 키 보관함을 문 앞에 설치하는 경우가 많습니다. 이 Lock Box 를 열려면 비밀번호가 필요한데 예약 시 Buyer 측 부동산회사로 비밀번호를 알려주게 됩니다. 이렇게 회사간의 확실한 시스템으로 운영되기 때문에 보안에 대해 걱정하지 않으셔도 됩니다.
[사진] Lock Box
오퍼 받기
- 리얼터는 Buyer 로 부터 오퍼가 들어오면 바로 Seller 에게 보고해야 합니다.
- 쉬운 일은 아니지만 오퍼를 받으면 되도록 감정의 개입 없이 오퍼 내용을 검토하려고 노력해야 합니다.
- 오퍼 처리 과정
- 리얼터는 들어온 오퍼를 가능한 한 빠른 시간안에 보여드릴 것입니다. 일반적으로 집을 방문하여 내용을 설명드리지만 유선이나 온라인으로 보고하는 경우도 많습니다. 경우에 따라서는 Buyer 측 리얼터가 직접 설명 (Presentation)하게 조치할 수 도 있습니다.
- 오퍼 상의 내용은 이 웹사이트 이전 항목인 “집을 살 때” 에서 설명드린 대로입니다. 리얼터가 세부 항목에 대해 하나하나 충분히 이해하실 수 있도록 설명을 드릴 것입니다.
- 당연히 관심의 초점은 금액일 것입니다. 가격이 제일 중요한 것은 사실이나 가격도 하나의 요소일 뿐이므로 전체 내용을 다 검토한 후 큰 줄거리로 판단하여야 합니다.
- 들어온 오퍼에 대해 Accept, Reject 또는 Sign it back (금액이나 조건 등을 수정하여 Conteroffer) 할 수 있으며, 결정을 하면 리얼터가 그 내용을 Buyer 측에 전달하여 수차례의 대화와 Negotiation 과정을 거쳐 계약체결에 이르게 됩니다.
계약체결에서 Closing 까지 진행되는 일 들
- 계약금액과 오퍼 상의 여러 조건들에 합의하여 계약을 체결하더라도 계약상에 조건부 계약조항 (Condition)이 있는 경우 Buyer 가 이 Condition 을 제거 할 때까지 기다려야 합니다. 홈인스펙션 조항이 있는 경우 Buyer 가 원하는 날짜에 집을 보여주도록 합니다. 또 조건상에 측량도 전달 등 Seller 가 해야 할 일이 있으면 정해진 날짜까지 전달되도록 해야 합니다.
- Condition 에 문제가 없어 Buyer 로 부터 Waiver 서류를 받으면 계약이 최종 성립되게 됩니다. 계약이 성립된 이후라도 필요한 경우 양자가 합의하여 Closing Date 등 계약조건을 변경하는 것도 가능하며 이 때는 Amendment to Agreement 라는 서류를 작성해야 합니다.
- 일반적으로 이 단계에서 변호사를 선임하게 됩니다 (또는 이미 선임된 변호사가 업무를 시작하게 됩니다). 이론적으로는 미리 변호사를 선임하여 오퍼상의 계약조건을 사전에 검토하는 것이 바람직하겠지만 집 매매의 경우 현실적으로는 계약이 성립된 이후 또는 모든 Condition 에 대한 Waiver 제출로 계약이 최종 성립된 이후에 선임하는 경우가 많습니다.
- 변호사는 아래와 같은 업무를 진행하게 됩니다.
- 계약내용의 검토
- Closing 에 필요한 (소유권등기 이전에 필요한) 각종 서류들의 수집
- Buyer 측 변호사와 접촉하여 Closing 이전에 해결되어야 할 사항에 대해 조치
- 재산세, 전기가스료 등의 날짜별 정산 (Adjustment)
- 소유권이전 등기
- 잔금 수령 및 키 전달 등 입니다. - 일반적으로 Closing Day 며칠 전에 변호사 사무실을 방문하여 소유권이전을 위해 준비된 Closing 서류에 서명하고 키를 전달해 줍니다. 또 전기가스료 등 정산내역을 확인하여 이런 것들이 최종 잔금에 포함되도록 합니다.
Closing Day
- Closing Day 는 잔금을 받고 소유권이전 등기를 한 후 Buyer 에게 집 키를 주는 날입니다. 이런 과정은 일반적으로 온라인으로 처리되는데 양측 변호사끼리 진행하므로 본인이 직접 참석하실 필요는 없습니다.
- 변호사는 Buyer 측으로부터 잔금을 받아 정산금액이 있는 경우 지불하고 남은 금액 (Net Proceeds)을 Seller 에게 지급하게 됩니다.
이 웹사이트에 포함된 내용은 관심사항에 대한 일반적인 정보 제공을 위한 것 입니다.
실제 의사결정을 하시기 전에 김치익부동산, 법률, 회계 또는 기타 전문가와 상의하시기 바랍니다.