집을 살때


일반적인 사항을 정리한 것으로 부동산시장 상황에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

기본적으로 고려할 사항

  • 본인과 가족의 Needs 와 현재의 자금조달 측면을 충분히 고려하여야 합니다.
  • 언제 집을 사는 것이 적절한 때인가에 대해서는 전문가들도 정확한 예측을 하지는 못합니다. 집값이 떨어지는 시기에는 시장이 바닥에 이를 때까지 기다리는 경향을 보이고 집값이 급격히 오르는 시기에는 집을 사기를 서두르는 경향이 있게 됩니다.
  • 집을 사는 근본적인 목적은 본인과 가족들에게 앞으로 최소한 수년간 편안한 보금자리가 될 곳을 장만한다는 것이라고 봅니다.  집의 매입은 장기적인 투자로 보고 시장상황이 어떠하던 간에 그 상황하에서 최선의 결정이 되어야 합니다.
  • 자기의 자금능력을 판단하여 집을 매입할 능력이 될 때 바로 집을 매입하도록 하는 것이 현명하다고 봅니다.

자금능력에 맞는 집의 결정

  • 자기 자금만으로 집을 구입하시는 분들도 계시지만 많은 분들이 금융기관으로부터 모기지 (Mortgage) 대출을 받으시게 됩니다. 경우에 따라서는 자금능력이 있는 경우라 해도 모기지 대출을 받는 것이 바람직할 수 도 있습니다.
  • 집을 사게 되면 두 종류의 비용이 듭니다
    – 모기지 대출을 받는다는 가정하에 계약 시부터 소유권이전 시까지 필요한 자기자금인 Down Payment 와 부대비용인 취득세 (Land Transfer Tax), 변호사비용, 홈인스펙션비 등의 최초 매입비용
    – 그리고 입주 후 주택의 소유자로서 정기적으로 소요되는 모기지 상환금, 전기가스비, 보수관리비, 주택보험, 재산세 (Property Tax) 등의 관리 비용입니다.
  • 모기지 대출의 경우 금융기관에서는 대출자의 모기지 상환능력을 심사합니다. 최근에는 정부의 규제로 심사조건이 매우 까다로워져서 일정 규모의 수입을 증빙할 수 없으면 모기지 얻기가 아주 어렵습니다.
    – 일반적으로 주택가격의 80%까지 대출을 해줍니다. 물론 대출받는 사람의 신용상태에 따라서는 모기지보험 등 추가담보를 전제로 95% 까지도 대출을 받을 수 있습니다.
    – 신규이민자의 경우에는 대부분의 금융기관에서 별도의 프로그램으로 그렇게 까다로운 심사을 거치지 않아도 일반적으로 주택가격의 65% 정도까지는 대출을 받을 수 있다고 보시면 됩니다.
    – 이 비율은 실제로는 주택매입가격 (Purchase Price) 또는 감정가격(Appraisal Value) 중 낮은 금액에 대해 적용하게 됩니다.

원하는 집의 판단

  • 예산 (자금능력)에 맞는 집의 가격을 기준으로 시장조사와 더불어 어떤 집을 어느 지역에 살 것인가를 결정합니다. 당연한 얘기지만 이 결정에 있어서 현재의 상황만이 아닌 지역과 가족의 장래 상황을 함께 고려하여야 합니다.
  • 먼저 부동산 매입에 있어 가장 중요한 요소인 지역의 선정에 초점을 맞추는 것이 바람직합니다. 고려할 사항으로는,
    – 선호하는 지역 – 즉 도심, 부도심 또는 교외지역
    – 직장이나 비즈니스 장소에의 근접성
    – 자녀들의 학교
    – 이웃 (Neighbourhood) 의 분위기, 공원, 커뮤니티센터 등 레크리에이션시설 등을 들 수 있습니다.
  • 어떤 형태의 집을 살 것인가에 대한 결정도 필요합니다. 이는 예산과 본인과 가족들의 Lifestyle 을 맞추는 작업이라고 할 수 있습니다.
    – 하우스를 살 것인가 콘도아파트를 살 것인가, 새로 분양하는 집을 살 것인가 또는 기존의 집 (Resale Home) 을 살 것인가 등의 결정이 필요합니다.
    – 콘도아파트는 본인의 Lifestyle 이나 자금능력에 따른 대안이 될 수 있습니다. 특히 하우스에 살면서 해야 하는 잔디 깎기, 눈치우기, 쓰레기 버리기 등의 가사가 힘드신 분, 또 수영장, 피트니스룸 등 레크리에이션 시설을 선호하시는 분, 하우스의 보안이 걱정되시는 분들에게는 좋은 대안입니다. 무엇보다도 콘도아파트는 같은 지역의 하우스보다 가격이 상당히 낮습니다.
  • 그리고 본인과 가족의 입장에서 어떤 요소들이 꼭 있어야 하는지 (Needs), 또 가능하다면 어떤 요소들이 있으면 더 좋겠는지 (Wants) 를 고려합니다.  집 매입의 전략은 자금능력의 범위 안에서 모든 또는 대부분의 “Needs” 와 가능하면 많은 “Wants” 를 만족하는 집을 찾는 것이어야 합니다. 개개인 마다 다르겠지만 “Needs” 의 예로는 최소 베드룸 3개, 욕실 2개 등이 있겠고 “Wants” 에는 아늑한 Fireplace, 넓은 Backyard 등을 들 수 있습니다.
  • 다음 단계로는 예산을 고려하여 이러한 요소들을 만족하는 집들과 원하는 지역을 맞추는 일입니다. 가장 어려운 작업이라고 할 수 있습니다. 이 단계에서부터는 저와 같은 리얼터의 도움이 꼭 필요하실 것으로 생각합니다.

시장조사

  • 리얼터의 도움을 받기 전에라도 직접 하실 수 있는 사전준비 들이 많이 있습니다.
  • 가지고 계시는 최소한의 정보를 바탕으로 요구사항에 부합하는 것으로 생각되는 지역들을 돌아보는 일은 매우 중요합니다.
    – 어떠한 집들이 나와있으며 이웃과 동네는 잘 관리되고 있는지, 학교와 쇼핑센터, 레크리에이션시설 등은 가까운 곳에 위치하고 있는지 등을 살펴봅니다. 동시에 철길이나 고속도로의 소음, 부근에 산업지역이 없는지 등도 알 수 있습니다.
    – 같은 지역을 낮과 밤의 다른 시간대에 돌아 보는 것도 그 동네의 장단점을 파악하는데 도움이 됩니다. 학교 등하교 시간에 학교 앞을 지켜보는 것도 이웃을 판단할 수 있는 좋은 방법입니다.
  • 시장에 나와있는 매물의 검색은 제 웹사이트의 “매물찾아보기” 를 활용하시기 바랍니다.

리얼터 선정

  • 지금까지의 과정을 Homework 으로 비유할 수 있으며 이제부터는 리얼터의 도움이 꼭 필요할 것 입니다. 물론 이 전 단계부터 리얼터와 협의하여 진행하시는 것이 더 바람직합니다.
  • 리얼터로부터 기대하실 수 있는 실질적인 도움은,
    – 지금까지 잠정적으로 결정한 “Needs” 와 “Wants” 를 재검토하고 자금능력으로 구입 가능한 주택의 가격범위를 결정
    – 관심 지역의 시장상황에 대한 설명과 함께 각 지역의 집들을 비교하실 수 있도록 조언
    – MLS 시스템을 활용하여 여러 주택들의 내역을 다양하게 소개
    – 여러 대상주택 들 중에서 요구사항에 맞는 주택을 사전에 선별하여 시간낭비를 방지
    – 선별된 후보에 대해 사전예약 (Showing Appointment)을 통하여 주택들의 내부를 보여드리고 이웃을 같이 돌아보면서 궁금한 사항에 대해 의견교환하고 아울러 최근의 모기지 상황 등에 대해 설명
    – 매입과정에서 고객 (Buyer)과 집주인 (Seller) 사이의 복잡한 Negotiation 을 대행하여 좋은 조건으로 합법적으로 계약이 진행될 수 있도록 추진하고 계약의 성공적인 종결을 위해 필요한 세부사항에 대해 조언하는 것 등입니다.
  • 리얼터의 선정
    – 많은 리얼터들 중에서 실제 도움을 받을 분을 선정하는 것도 어려운 일입니다. 신문, 인터넷 등의 광고나 가까운 분들의 소개를 통해서 결정하는 경우가 많으실 것입니다.
    – 우선 경험이나 지식이 중요하지만 이와 함께 집을 찾고 계약까지 진행되는 과정이 수주일 또는 수개월 걸릴 수도 있기 때문에 같이 일을 하기에 마음이 편안한 리얼터를 선정하시는 것이 바람직합니다.
    – 일반인들에게 일이 아주 많은 것으로 알려지거나 그렇게 광고하는 리얼터를 선택하실 수 있지만 잘 생각해 보셔야 합니다. 자기에게 어느 정도의 시간을 할애할 수 있을지 모르고 이 경우 성급한 판단을 하게 될 수도 있습니다.
    – 일단 리얼터를 선정하시면 본인의 요구사항과 자금능력 등 본인의 상황을 정확히 알려주시는 것이 도움이 됩니다. 그래야 리얼터가 고객의 요구사항에 맞는 집을 시간 낭비 없이 효율적으로 찾을 수 있게 됩니다.
    – 선정하신 리얼터가 최선을 다해 도와드리는 것으로 인정되면 그 리얼터를 믿고 한 리얼터를 통해 끝까지 집을 찾으시는 것이 바람직합니다. 즉, 상호 믿음의 관계가 있어야 합니다.
    – 모든 리얼터들은 같은 MLS 시스템을 활용하여 집을 찾기 때문에 또 다른 리얼터와 동시에 일을 하시는 것은 집중력의 분산으로 본인이나 리얼터나 모두에게 도움이 되지 않을 것입니다. 최근에는 일을 시작하기 전에 고객으로 하여금 “Buyer Representation Agreement” 라는 서류에 서명을 하므로써 고객과 리얼터와의 관계를 사전에 서면으로 확실히 하는 경우가 많아지고 있습니다. 단, 아직도 이런 서면계약에 대해 거부감을 가지시는 분들이 많이 계신 것도 사실입니다.

본격적인 집 찾기

  • 어떠한 시장상황에서도 집 찾기 작업은 너무 성급히 진행되지 않는 것이 좋습니다. 집을 찾는 작업이 얼마나 걸릴 지, 얼마나 많은 집을 보아야 할지는 시장과 개개인의 상황에 따라 달라질 수 밖에 없습니다. 그러나 무작정 많은 집을 보는 것은 바람직하지 않습니다.
  • 많은 경우 MLS 시스템으로 검색한 자료만을 가지고도 리얼터와의 협의를 통하여 일차적으로 집들을 걸러낼 수 있습니다. 또 실제로 집을 같이 돌아 보면서 고객이 무엇을 원하고 무엇을 꺼리는지에 대해 점차 더 잘 알게 되어 집을 찾는 작업이 좁혀 질 수 있습니다.
  • 여러 집들을 돌아보다 보면 그날 본 집들을 하나하나 정확히 기억하는 것이 불가능할 경우가 많습니다. 특히 요구사항에 맞추어 집을 돌아보다 보면 아무래도 같은 구조나 형태의 집을 보는 경우가 많아 더 혼동되게 마련입니다. 가능하면 집을 돌아보면서 마음에 드는 집들은 나중에 기억해 낼 수 있도록 각 집의 특징이나 분위기를 메모해 놓는 것이 좋습니다.

오퍼 넣기

  • 리얼터가 보여 드린 집이 본인의 요구사항에 대부분 맞는 것 같으면 가능하면 빨리 집을 매입하겠다는 결정을 내려야 합니다. 시장이 강세인 경우에는 더 빠르게 행동을 취하는 경쟁자에게 기회를 잃을 수 도 있고 약세인 경우에도 적절한 가격의 좋은 집들은 바로 팔릴 가능성이 높기 때문입니다. 단, 다른 누구로부터 압력을 느껴 만족하지 않는 집을 결정하는 일은 절대 피해야 합니다.
  • 마음에 들고 예산에 맞는 집을 찾게 되면 집을 사기 위한 오퍼 (Offer) 를 집주인에게 제출하여야 합니다. Offer 를 넣는다고 말합니다.
  • 오퍼 (서류의 정식명칭은 Agreement of Purchase and Sale) 는 집을 사기 위한 제반 계약조건을 적은 서류입니다. 이 오퍼가 집주인 (Seller) 로 부터 받아 들여지면 법적으로 유효한 계약서류가 되게 됩니다. 따라서 오퍼를 넣기 위해 서명을 할 때에는 이 서류에 담긴 내용들을 확실히 이해해야 합니다.
  • 일반적인 경우 오퍼는 부동산협회에서 나온 표준 양식을 사용하며 각각의 집 거래에 따르는 내용 (계약금액 등) 은 이 양식에 삽입하거나 이에 추가하여 필요한 조항들 (조건부계약조건인 Condition 등) 을 넣을 수 있습니다.
  • 오퍼에 담기는 주요 내용 :
    – Buyer 이름
    – Seller 의 이름 (공동 소유시 모두의 이름), 법적 주소 (등기서류상)
    – 매입 금액 (Purchase Price)
    – 집 (부동산) 외에 계약금액에 포함되는 물건 (Chattel) 들의 세부내역, 예를 들면 냉장고, 세탁기, 커텐, 차고 리모트 등
    – Deposit (보증금) 금액 * 계약 후 24시간이내에 제출해야하며 소유권 이전시 집값의 일부로 전환
    – Closing Date : 소유권이전 등기일 = 잔금지급일 = 키 수령일
    – 재출하는 오퍼 유효기한 (Irrevocable Date)
    – Standard 조항 이외에 필요한 특수조항 (예를 들면 Financing, Inspection 등의 Condition 조항)› 일반적으로 오퍼를 넣은 Buyer 를 보호하기 위해 넣는 조건부 계약조항
    › 홈인스펙션 (Home Inspection) Condition 의 경우 계약 후 일정 기한까지 인스펙션 (보통 5일 이내) 을 실시하여 그 결과 구조적인 하자 등 문제가 있을 때, Financing Condition 의 경우 일정 기한까지 모기지 등 대출을 얻을 수 있는지를 확인하여 불가할 것으로 판단될 때 계약을 Buyer 측이 일방적으로 해지 할 수 있다는 조건
    › 특히 Financing 조건은 다른 Buyer 로 부터의 동시 오퍼 등 경쟁이 있는 경우를 대비하여 오퍼를 넣기 전에 대출기관과 사전 협의를 거쳐 필요한 경우 삭제할 수 있도록 하는 것이 바람직합니다.
    › 콘도의 경우 콘도 관리사무소에서 발급하는 콘도의 재정상황 등을 담은 Status Certificate 를 받아 Buyer 측에서 검토하여 문제가 있는 경우 계약을 해지할 수 있다는 조건이 붙게 됩니다.
    › 이런 Condition 들이 문제없는 것으로 판단되면 Waiver 라는 서류를 Seller 측에게 보내게 되며 이로써 계약이 최종 확정됩니다.
  • 오퍼 제출
    – 오퍼 서명 후 Seller 에게 오퍼를 제출하는데 직접 Seller 에게 설명 (Presentation) 할 수 도 있고 단순히 이메일이나 Fax 로 보내기도 합니다. 우리나라처럼 Buyer 가 직접 Seller 를 대면하는 경우는 거의 없으며 양측의 대리인인 리얼터들마저 한번도 대면하지 않고 이메일이나 Fax 로만 서류가 몇 번씩 오가며 Negotiation 을 통해 계약을 체결하는 경우도 흔합니다.
  • 오퍼를 제출한 후 Seller 로부터 다음과 같은 대응을 기대할 수 있습니다.
    – Accept : 이 경우 바로 계약이 성립됩니다.
    – Sign back a Counteroffer : 당초 오퍼상의 가격을 올리거나 오퍼의 세부내용 (소유권이전일 변경 등) 을 Seller 측에 유리한 쪽으로 변경하여 Buyer 에게 역으로 Offer 하는 것으로, 이 Counteroffer 내용이 마음에 들지 않는 경우 Buyer 는 다시 내용을 변경하여 다시 Counteroffer 할 수 있으며 수 차례 이런 과정을 거쳐 합의에 도달하게 됩니다.
    – Reject : 보통 가격이 너무 낮다고 생각하는 경우에 일어나며 이 경우 Buyer 측에서는 수정된 오퍼를 다시 넣을 것인가를 결정하여 다시 대응해야 합니다.

계약 체결

  • 이렇게 오퍼 제출과 Negotiation 과정을 거쳐 계약을 체결하게 됩니다. 일반적으로 1~2일 내에 결론이 나지만 며칠씩 걸리는 때도 있습니다. 이 과정은 한마디로 흥분되기도 하고 스트레스도 많아 흔히 Roller Coaster 를 타는 것으로 비유하기도 합니다.
  • 계약 체결 이후에는 계약상에 Condition 이 있는 경우 정해진 기한 내에 Condition 을 제거해야 합니다.
    – 홈인스펙션은 공인된 Home Inspector 에게 Buyer 가 자기 비용으로 의뢰하여 실시하며 부실한 구조, 누수 등 문제가 있는 경우 계약을 해지하는 것도 가능하지만 Seller 와 협의를 통하여 소유권등기 이전 전까지 고치도록 하거나 계약금액을 조정하는 등의 조건부로 Waiver 를 주면 됩니다.
    – Financing 의 경우 대출기관과 협의하여 본인의 신용과 이 집으로 대출을 받는데 이상이 없는 것이 확인되면 Waiver 를 주면 됩니다. (대출과 관련된 공식서류를 받거나 제출 할 필요는 없습니다)
  • 보통 이 단계에서 변호사를 선임하게 됩니다 (또는 이미 선임한 변호사가 업무를 시작하게 됩니다). 이론적으로는 오퍼를 넣기 전에 변호사를 선임하여 오퍼상의 계약조건을 사전에 검토하는 것이 맞다고 보지만 집 매매의 경우 현실적으로는 계약이 성립된 이후 또는 모든 Condition 에 대한 Waiver 제출로 계약이 최종 성립된 이후에 선임하는 경우가 많습니다.
    – 리얼터는 일반적인 법률 정보를 드릴 수는 있지만 계약과 관련된 법적인 문제들에 대해서는 언제나 변호사와 상담하여 정확한 답변을 얻도록 해야 합니다.

Closing 까지 진행되는 일 들

  • 계약체결부터 소유권이전 (Closing) 까지는 일반적으로 30~90일이 걸립니다. 이 기간 동안에 변호사는 아래와 같이 계약체결 이후의 복잡하고 시간이 걸리는 업무를 수행하게 됩니다.
  • 변호사가 하는 일은,
    – 오퍼 서류의 법률적인 검토
    – Seller 의 소유권 확인 (Title Search)
    – 집에 걸린 Claim 여부를 확인하고 필요시 등기이전 전까지 해결 요구
    – 재산세 (Property Tax) 납부 여부 확인
    – 취득세 (Land Transfer Tax) 금액의 산정 및 대납 (소유권등기 이전시)
    – 전기, 가스료 등의 날짜별 정산
    – Closing Day 에 잔금 납부, 소유권이전 등기, 키 수령 및 전달 등입니다.
  • 그렇지만 이 기간 동안에 Buyer 가 해야 할 일도 많이 있습니다.
    – 현재 살고 계시는 집을 매각해야 하는 경우 Closing 전에 매각하여 새 집의 매입자금 조달을 확실히 해야 합니다. 또 렌트를 하고 있는 분은 집주인에게 계약에 따른 기한 내에 Notice 를 주어야 합니다 (60-day Notice 등).
    – 이사짐센터에 연락하여 이사 일정을 확정해야 합니다. 이사가 집중되는 시기에는 충분한 시일 전 사전 예약 없이는 원하는 시기에 이사를 하기가 어렵습니다. 특히 콘도아파트의 경우는 이사용 엘리베이터 사용시간을 콘도사무실에서 미리 예약해야 합니다.
    – 모기지 대출이 필요한 분은 대출기관과 조건을 협의하여 대출금액을 확정하여 Closing Day 에 대출금이 잔금 중 일부로 납부되도록 해야 합니다.
    – 사전에 보험회사와 접촉하여 소유권이전 등기일에 발효하는 주택보험을 들도록 합니다.
    – 일반적으로 Closing 며칠 전에 변호사 사무실을 방문하여 Closing 서류에 서명하게 됩니다. 이때 모기지 대출금액을 제외한 잔금과 취득세, 전기가스료 등의 정산금액을 합해 Certified Cheque 로 만들어 변호사에게 전달합니다. 정확한 금액은 변호사 사무실에서 사전에 통보해 주게 됩니다.

Closing Day

  • Closing Day 는 잔금을 지불하고 소유권이전 등기를 한 후 집의 키를 받는 날입니다. 모기지 대출금은 대출기관으로부터 변호사에 직접 전달됩니다. 이런 과정은 일반적으로 온라인으로 처리되는데 양측 변호사끼리 진행하므로 본인이 직접 참석하실 필요는 없습니다.
  • 일반적으로 새 집의 키는 당일 오후에 변호사 사무실에서 수령하게 됩니다. 이로써 새 집의 주인이 되게 됩니다.