모기지


모기지에 대한 세부적인 사항은 대출기관 담당자나 모기지브로커를 접촉하시기 바랍니다.

모기지 대출기관

  • 모기지 상품을 취급하지 않는 곳이 어디인가? 하고 질문할 정도로 많은 기관과 개인이 모기지를 취급하고 있습니다. 최근에 모기지 얻는 것이 많이 어려워 졌지만 상대적으로 신용이 우수한 고객들을 유치하기 위한 대출기관의 경쟁도 있습니다.
  • 거래하시는 은행 등을 직접 접촉하실 수도 있고 필요한 경우 모기지브로커의 도움을 받으실 수 도 있습니다. 모기지브로커는 다수의 모기지 대출기관이나 개인을 연결하여 모기지를 중개하는 역할을 합니다. 특히 신용기록이 좋지 않거나 기준에 미달하는 Buyer 들에게는 좋은 동반자가 될 것입니다.

모기지 용어

  • Mortgage Term (모기지 계약기간) : 모기지 대출을 계약할 때 정한 조건들 (예를 들면 이자율) 이 유지되는 기간이며 보통 6개월에서 5년 정도이나 더 장기간의 경우도 있습니다. 이 기간이 종료되면 모기지 대출잔액을 전액 상환하거나 새로 계약을 하여야 합니다. 이 기간이 대출금 상환기간 (Amortization Period) 은 아닙니다.
  • Amortization Period (대출금 상환기간) : 모기지 대출금을 당초 정한 계약조건 (예를 들면 이자율) 을 적용하여 정기적으로 (예를 들면 매월) 상환해야 하는 금액을 계산하기 위해 적용하는 기간입니다. 보통 25~30년입니다만 이 기간 동안 대출을 해준다기 보다는 단순히 계산을 위한 기간으로 이해하시는 것이 좋겠습니다. 대부분 이 기간 동안 대출금을 전액 상환하든지 아니면 앞에 설명 드린 Term 으로 몇 번 다시 계약 (Renew) 하시게 될 것입니다. 당연히 같은 조건하에서 이 기간이 길면 정기적으로 납부하는 금액 (원금+이자) 이 줄어들게 됩니다. 그렇지만 이 기간이 길어 질수록 내야 되는 전체 이자금액은 늘게 됩니다.
  • Payment (납부금) : 정기적으로 (주로 매월) 납부하는 상환금으로 원금 상환분과 이자로 구성됩니다.
  • Blended Payment 모기시 상환 납부 시 정기적으로 납부하는 상환금액은 상환기간 내내 고정된 같은 금액이며 이 금액에는 원금 상환분과 이자가 포함되어 있습니다. 상환회수가 늘어 갈수록 같은 금액에 포함된 원금 상환분은 늘어가고 이자는 줄어 들게 됩니다.
  • Interest Rate (이자율)
    – Fixed Rate (고정금리) : Mortgage Term 동안 정해진 같은 이자율로 고정
    – Variable-Rate (변동금리) : 이자율이 연방정부에서 고시한 은행이자율에 따라 연동
  • Payment Frequency (상환주기) : 일반적으로 매월 (Monthly) 상환이 많으나 주별 (Weekly) 또는 2주마다 납부 (Bi-weekly) 등 다른 옵션을 적용하기도 합니다. 산술적으로 상환주기를 줄이면 이자비용을 줄일 수 있습니다.
  • Prepayment : 모기지 상환기간 동안 발생되는 이자금액은 놀라울 정도로 큽니다. 이자율이 높은 경우에는 원금보다 많은 경우도 생길 수 있습니다. 당연히 기간 중 대출 원금을 줄일 수 있다면 이자발생을 줄일 수 있습니다. 모기지 중에는,
    – 계약기간 중에 원금의 일부 또는 전부의 상환을 인정하는 모기지 (Fully Open)
    – 원금의 중도상환을 인정하지 않거나 페날티를 부과하고 인정해 주는 모기지 (Fully Closed Mortgage)
    – 중간에 매년 정해진 한도 내에서 원금 일부의 상환을 인정하는 모기지 (Partially Open or Closed) 가 있습니다. 이 한도는 대출기관마다 다른데 매년 15% 정도를 인정하는 곳이 많습니다. 단 이 경우에도 원금을 일부 Prepay 하더라도 계약기간 (Term) 동안에는 이미 정해진 월 납부금은 줄이지 않는 것이 보통입니다.

모기지의 종류

  • Conventional
    집 매입금액 (Purchase Price) 또는 감정가액 (Appraisal Value) 중 낮은 금액의 80%까지 대출해 주는, 즉 20% 이상의 Down Payment 가 필요한 모기지로 가장 일반적인 모기지입니다.
  • High-ratio
    20% 이상의 Down Payment 를 조달할 수 없는 경우 집 매입금액 또는 감정가액 중 낮은 금액의 80% 이상까지 대출을 받을 수 있는 모기지입니다. 일반적인 80% 의 대출비율을 상회하므로 상환이 불가능해 질 것을 대비해 보험 (Mortgage Loan Insurance) 을 드는 조건으로 대출해주게 됩니다. 보험료는 일반적으로 대출받는 사람으로부터 받아 대출기관에서 내게 되며 보험료는 정기적으로 모기지 상환시 합쳐 내게 됩니다. 즉 모기지 이자율이 높아지는 것과 같은 결과를 보입니다.
  • Variable-rate Mortgage
    Term 기간 중 이자율이 연방정부에서 고시한 은행이자율에 따라 연동되는 모기지로, 이 경우에도 매달 내는 Payment 금액은 같으나 그 안에 원금과 이자의 비중이 달라지게 됩니다. 만약 이자율이 낮고 앞으로 변동이 적을 것으로 예상되는 시기에 바람직하나 위험부담도 있습니다. 계약기간 중간에 변동금리를 고정금리로 변경해 주는 상품도 있습니다.

Down Payment

  • 어느 정도를 Down payment 로 낼 것인가는 개개인의 자금상황에 따라 달라집니다. Down payment 를 많이 내면 낼수록 매월 내는 납부금이 적어집니다. 아울러 집을 계약한 이후 Closing 까지 발생되는 비용, 즉 취득세, 변호사비, 홈인스펙션비 등은 물론, 입주 후 발생 예상되는 수리비, 가구구입비, 그리고 매월 발생되는 전기가스비 등 유지관리비까지 미리 감안하여 Down payment 금액을 판단해야 합니다.

모기지 계약기간 정하기

  • 모기지 이자율이 어떻게 변할 것인가를 정확히 예측하는 것은 불가능하지만 신문이나 인터넷 등을 통해서 그 동향이나 추이를 관찰할 수 있습니다.
  • 예를 들면 신문 등에 Inflation rate 가 너무 높다고 나오면 일반적으로 정부에서 이자율을 높여서 경제를 진정시킬 것으로 예상할 수 있고, 한 동안 이자율이 높은 상태를 유지하고 Inflation 이 잡히면 경기진작을 위해 이자율은 낮아지기 시작할 것으로 예상할 수 있습니다. 이 때가 많은 사람들에게 집을 매입하는 것을 부추기는 분위기로 생각 할 수 있습니다.
  • 이자율이 곧 낮아지기 시작할 것으로 예상하는 시점으로 판단되면 장기간 동안 같은 높은 이자율로 고정하여 모기지를 얻는 것을 원하지 않게 될 것입니다. 따라서 6개월이나 1년 Term 으로 계약하거나 Variable-rate 모기지가 고려대상이 될 수 있습니다.
  • 이자율이 한동안 낮은 상태로 유지되었고 주택시장이 강세를 보이는 시기에는 장기간 (3~5년 Term) 동안 낮은 이자율로 고정하는 모기지가 고려대상이 될 것입니다. Long term 모기지는 장래에 예상되는 이자율 상승에 대비할 수 있고 무엇보다도 마음의 평화를 얻을 수 있다고 봅니다.
  • 그러나 이자율 변동을 정확히 예측하기는 어렵고 20~30년이나 되는 모기지 상환기간 동안 어떤 정치, 경제, 사회적 변동을 겪을지도 알 수 없습니다. 가능하면 리얼터를 비롯하여 전문가들의 의견을 들어 그 당시의 상황에서 최선의 결정을 해야 하겠습니다.

모기지 신청 및 승인

  • 대출기관이나 모기지 종류가 정해지면 모기지를 신청 (Applying) 해야 할 시점입니다.
  • 대출기관에서는 대출받을 분에 대한 정보를 요구할 것 입니다.
    – 일반적으로 취업자인 경우 재직증명서, 월급명세서, 보유자산 및 부채 내역, Down payment 의 출처 (Source) 내역 등이 있습니다.
    – 모기지를 받기 위해서는 대출기관의 심사를 받아야 되는데 GDS ratio와 TDS ratio 가 대출기관에서 정하는 비율보다 낮아야 합니다. GDS (Gross Debt Service) ratio 는 모기지 상환금액, 재산세, 난방비를 합친 금액을 전체 수입 (Income)으로 나눈 비율이고, TDS (Total Debt Service) ratio 는 이 비용 외에 다른 상환비용 (금융대출, 자동차대출 등) 을 포함한 금액을 전체 수입으로 나눈 비율인데 대출기관마다 차이는 있지만 일반적으로 GDS ratio 는 32%, TDS ratio 는 40% 정도로 보시면 될 것 같습니다.
    – 단, 이러한 심사방법은 당연히 일정한 수입이 있는 경우에 가능합니다. 이 곳에서 신용기록(Credit Record) 이나 수입이 없는 신규 이민자들의 경우 일반적으로 대출기관에서 판단하여 매입하시는 주택가격의 35% 이상을 자기 자금으로 Down payment 로 지불하시면 나머지 금액을 모기지로 대출해 주고 있습니다.
    – 특히 Down payment 를 낼 자금을 보유하고 있는지를 모기지 대출 최종 승인 전에 확인하게 됩니다.
  • 매입한 (또는 매입하고자 하는) 주택에 대한 관련자료, 즉 계약서 (Agreement of Purchase & Sale), MLS Sheet 등도 준비하여야 합니다. 이런 자료들은 리얼터들이 대출기관에 전달합니다.
  • 대출기관에서는 집의 가치를 판단하기 위해 감정평가사 (Appraiser) 를 보내 감정하는 것이 일반적입니다. 모기지 대출금액 한도가 집 매입금액 (Purchase Price) 또는 감정가액 (Appraisal Value) 중 낮은 금액에 대해 적용됩니다.
  • 모기지 승인은 보통 2~3일이 걸리지만 가능하면 충분한 시간을 갖고 신청하는 것이 바람직합니다. 가능하면 사전에 Pre-approval 을 받아 놓는 것도 좋습니다. Pre-approval 을 받으면 자신이 대출 받을 수 있는 금액의 한도를 미리 알 수 있고 이자율도 발급일로부터 일정기간 (보통 60~120일) 동안 보장 받을 수 있는 장점이 있습니다. 특히 집을 매입하는 데 경쟁이 심한 경우 일반적으로 오퍼에 넣게 되는 Financing Condition 은 우선적으로 경쟁력을 떨어뜨리므로 Pre-approval 이 있는 경우 부담 없이 그 조건을 없앨 수 있어 유리합니다.
  • 대출기관에서는 Closing 전에 변호사 사무실로 Mortgage Instruction 이라는 서류를 보내 모기지를 등기할 수 있도록 하는 동시에 모기지 대출금액이 Closing Day 에 Buyer 의 Down payment 를 제외한 잔금으로 지불된다는 것을 확인해 주게 됩니다.